廣東省佛山市中級人民法院

民事裁定書

　　（2005）佛中法民五終字第304號

　　上訴人（原審被告）區(qū)志強，男，1963年12月2日出生，漢族，住佛山市禪城區(qū)普瀾一街3號301房。

　　被上訴人（原審原告）佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村村東升股份經(jīng)濟合作社（原佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村東升股份經(jīng)濟合作社，以下簡稱深村合作社）。住所佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村。

　　法定代表人聶順波，董事長。

　　委托代理人周德衛(wèi)，廣東法家律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人馬蔚杰，廣東法家律師事務(wù)所律師助理。

　　上訴人區(qū)志強因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2004）佛禪法民一初指字第1716號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認定：區(qū)志強于2002年1月1日開始租賃座落于佛山市禪城區(qū)金瀾北路東升村組東升工業(yè)區(qū)，編號為第2號的廠房，占地面積215平方米。同年10 月16日，就該廠房的租賃，區(qū)志強與佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村股份經(jīng)濟聯(lián)合社（原佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村股份經(jīng)濟聯(lián)合社，以下簡稱：深村經(jīng)聯(lián)社）簽訂了一份編號為“聯(lián)字[東升]NO：037”的《租賃合同書》，約定該廠房及用地從2002年1月1日起，至2003年12月31日止，租賃給區(qū)志強作經(jīng)營（生產(chǎn)）之用。每季度交納租金一次，每季租金為6450元，交租日期為當(dāng)季的上個月20日，逾期交納按實欠款數(shù)每日計罰0.5‰的滯納金。合同簽訂時，區(qū)志強已經(jīng)交付了2000元保證金和“首期承租費用”6450元。同日，深村合作社與區(qū)志強及深村經(jīng)聯(lián)社三方簽訂了一份《聯(lián)合聲明書》，確認區(qū)志強與深村經(jīng)聯(lián)社簽訂的“聯(lián)字[東升]NO：037”租賃合同的廠房及用地屬深村合作社所有，合同的出租人是深村合作社，合同中有關(guān)出租方的權(quán)利義務(wù)歸深村合作社享有和承擔(dān)。嗣后，區(qū)志強除支付了2002年的租金外，2003年1月1日開始沒有向深村合作社支付租金。租賃合同期滿后，深村合作社收回了租賃場地。另查明，座落于佛山市禪城區(qū)金瀾北路東升村組東升工業(yè)區(qū)用地屬深村合作社所有。深村合作社于1992年1月，未經(jīng)國土部門批準，將其由農(nóng)用地變更為“工業(yè)區(qū)”。 1998年，深村合作社向佛山市國土局申請補辦用地手續(xù)，佛山市國土局1998年4月21日以“佛土建補[1998]163號”文件批準了深村合作社將該土地作為東升工業(yè)區(qū)的用地，并要求深村合作社憑用地批文、繳交稅費收據(jù)和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，申領(lǐng)《土地使用證》。2003年，佛山市行政區(qū)域調(diào)整，原佛山市石灣區(qū)與原佛山市城區(qū)等合并為佛山市禪城區(qū)，深村合作社也相應(yīng)由原佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村東升股份經(jīng)濟合作社變更為佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村村東升股份經(jīng)濟合作社。

　　原審判決認為：原佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村東升股份經(jīng)濟合作社變更為佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村村東升股份經(jīng)濟合作社后，只是法人的名稱變更，并不影響其訴訟主體資格。深村合作社與區(qū)志強簽訂的“聯(lián)字[東升]NO：037”號《租賃合同書》，租賃期限從2002年1月1日至2003年12月31日止，區(qū)志強認為從2003年1月1日起已經(jīng)與深村合作社之間不存在租賃關(guān)系，但未能提供證據(jù)證明其在當(dāng)時已經(jīng)將租賃物交還給了深村合作社，對其所述的事實不予采信。訟爭該土地的使用性質(zhì)已經(jīng)國土部門同意變更為工業(yè)區(qū)用地，雖然深村合作社沒有按要求申領(lǐng)《土地使用證》，致使租賃物存在瑕疵，但該瑕疵并沒有影響區(qū)志強正常使用，也沒有對區(qū)志強造成損失，故雙方簽訂的租賃合同有效。區(qū)志強使用了深村合作社的租賃物后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則和等價有償?shù)脑瓌t，按照約定支付相應(yīng)的使用費。深村合作社要求區(qū)志強支付2003年的場地使用費（租金）沒有超過一年的訴訟時效，其請求合理，予以支持。按照租賃合同的約定，區(qū)志強逾期支付租金的，應(yīng)當(dāng)支付逾期付款的滯納金。根據(jù)中國人民銀行關(guān)于逾期付款滯納金的規(guī)定，滯納金為每日0.21‰，深村合作社要求的滯納金0.5‰過高，超出部分不予支持。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第二百二十六條的規(guī)定，判決：區(qū)志強在判決生效后15日內(nèi)支付租金25800元給深村合作社，并按各時段實際欠款數(shù)從2002年12月21日至清償欠款日止，按日萬分之二點一計付滯納金給深村合作社。本案受理費1222元，財產(chǎn)保全費340元，共1562元，由區(qū)志強負擔(dān)。

　　區(qū)志強不服上述判決，向本院提起上訴稱：1、區(qū)志強與深村合作社訂立的租賃合同雙方并沒有履行。區(qū)志強與深村合作社訂立租賃合同后，由于深村合作社出租的廠房無任何合法的建筑手續(xù)，導(dǎo)致區(qū)志強擬開辦的經(jīng)濟實體不能辦理工商登記，這樣區(qū)志強使用深村合作社出租的廠房也就無實際意義。因此，租賃合同訂立后，區(qū)志強一直未使用廠房，即本案租賃合同實際并未得到履行。2、本案深村合作社的部分訴訟請求已過訴訟時效。本案租賃合同的履行期間為2003年1月1日至 2003年12月31日，深村合作社第一次向法院起訴的時間是2004年4月，由于雙方約定租金是按季支付的，因此，至2004年4月，雙方約定的第一批應(yīng)給付的租金已過訴訟期間。3、深村合作社出租的廠房屬不法建筑，其所謂的權(quán)益不應(yīng)受法律保護。根據(jù)廣東省高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出租、轉(zhuǎn)讓，出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第二條規(guī)定，由于深村合作社出租廠房之土地使用未辦理任何合法手續(xù)，廠房的建設(shè)亦未按規(guī)劃審批程序批準，未依法領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因此，深村合作社出租的廠房屬“三無”建筑，即非法建筑，而非法建筑是不應(yīng)受法律保護的，因此，應(yīng)駁回深村合作社的訴訟請求。上述上訴意見和理由，區(qū)志強在一審就已提出過，但一審判決未能給出合理而正確的闡釋就駁回區(qū)志強的請求，故區(qū)志強不服，請求二審法院嚴格依法辦案，支持區(qū)志強的上訴請求。1、撤銷一審判決；2、駁回深村合作社的訴訟請求。

　　深村合作社辯稱：請求駁回區(qū)志強的上訴請求，維持一審判決。

　　本院認為：本案涉訟的土地以及廠房的土地屬于農(nóng)村集體土地，深村合作社在建造上述廠房時未經(jīng)任何的規(guī)劃審批程序批準，又無法提供其他證據(jù)證明上述建筑物的合法性，深村合作社將上述農(nóng)村集體土地及土地上的廠房出租，違反了《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的強制性規(guī)定以及《中華人民共和國城市規(guī)劃法》有關(guān)工程建設(shè)必須辦理規(guī)劃報建的強制性規(guī)定，本案依法應(yīng)先向有關(guān)行政主管部門申請?zhí)幚恚幚碇螅畲搴献魃缛粢蚵男泻贤l(fā)生的財產(chǎn)糾紛可向人民法院提起民事訴訟。深村合作社在本案未經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾嘘P(guān)行政主管部門處理的情況下提起訴訟，不符合《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定的起訴條件。原審判決對本案從實體上作出判決不當(dāng)，本院予以糾正。區(qū)志強的上訴理由成立，本院予以采信。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第一百八十六條的規(guī)定，裁定如下：

　　一、撤銷廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2004）佛禪法民一初指字第1716號民事判決；

　　二、駁回佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村村東升股份經(jīng)濟合作社的起訴。

　　本案一、二審受理費各1222元、財產(chǎn)保全費340元，合計2784元，全部由佛山市禪城區(qū)瀾石鎮(zhèn)深村村東升股份經(jīng)濟合作社負擔(dān)。

　　本裁定為終審裁定。

　　審判長　吳 建 興

　　審判員　林 義 學(xué)

　　代理審判員　吳 亞 平

　　二 0 0 五年五月二十日

　　書記員　曹 新 娟