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法公布(2001)第54號

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書
(2000)民終字第4號


　　上訴人（原審被告）：武漢泰合房地產開發有限公司。住所地： 湖北省武漢市武勝路泰合廣場42層。

　　法定代表人：許隆興，該公司董事長。

　　委托代理人：張宇澄，上海市一之律師事務所律師。

　　委托代理人：付春楊，該公司工作人員。

　　被上訴人（原審原告）：廣東省中振投資有限公司。住所地：廣東省廣州市東山區東湖路永勝東街23號海印苑A1一1梯301房。

　　法定代表人：甄科泉，該公司董事長。

　　委托代理人：丁振海，北京齊致律師事務所律師。

　　委托代理人：劉興，廣東三正律師事務所律師。

　　原審第三人：中國銀行湖北寶豐支行。住所地：湖北省武漢市江漢區青年路24號。

　　負責人：鄒建風，行長。

　　委托代理人：鄭磊，北京德恒律師事務所律師。

　　委托代理人：周立，北京德恒律師事務所律師。

　　上訴人武漢市泰合房地產開發有限公司（以下簡稱泰合公司）為與廣東省中振投資有限公司（以下簡稱中振公司）、原審第三人中國銀行湖北寶豐支行（以下簡稱中行寶豐支行）預售商品房合同糾紛一案，不服湖北省高級人民法院（1999）鄂民初字第3號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，上訴人的委托代理人李貴方、付春楊，被上訴人的委托代理人丁振海、劉興，原審第三人的委托代理人鄭磊、周立到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　 經審理查明：泰合公司在辦理了泰合廣場房地產開發地塊的土地使用權證和預售商品房許可證等相關手續后，于1994年12月2日與中振公司簽訂了一份武泰94泰合廣場售字第24號《武漢泰合廣場商品房買賣合同》，該合同約定：1、泰合公司將泰合廣場大樓的商業中心部分1一4層，建筑面積7,042平方米預售給中振公司，總價款為98,447,200元人民幣。若面積誤差超過國家規定范圍，則按單位面積價格13,980元人民幣多退少補；2、付款方式為銀行按揭，按揭金額為84,380,000元人民幣，其余房款由中振公司自行支付；3、該樓宇預定于1995年12月31日交付使用若遇人力不可抗拒的因素等并經有關部門出具證明，可順延交付時間。泰合公司若沒有前述的免責情況，又不能在預定期限交付房屋，每延期一日以中振公司已付房款為單位，按月利率千分之十五 計付利息賠償金，并按延期時間每月支付給中振公司；延期交付超過180天，中振公司有權單方通知對方解除合同，泰合公司應在收到中振公司書面通知后60天內將已付款項及其利息退還給中振公司。同時還須交付合同規定之房產售價的5％的違約賠償金；4、中振公司如不能按合同約定的時間付款，泰合公司有權向中振公司追索違約利息，從應付款之日起至實際付款之日止，按月利率千分之十五計付滯納金，如逾期15天尚未交付應交款時，泰合公司有權單方面以書面形式通知中振公司解除合同并報有關部門備案后將房屋轉售他人。合同還對建筑施工、材料設備、房屋保修及爭議仲裁等事項進行了約定。同日，泰合公司、中振公司與中行寶豐支行以另一份《商品房買賣合同》（該合同除總售樓價款、房屋建筑面積、付款方式及方法等內容與前《武漢泰合廣場商品房買賣合同》不同外，其他條款的內容一致）為附件，簽訂了一份《樓宇按揭（抵押）貸款合同》，其主要內容為：中振公司自愿將其同泰合公司簽訂的《商品房買賣合同》之全部權益抵押給中行寶豐支行，由中行寶豐支行提供8,438萬元人民幣作為房地產買賣合同項下樓花或現樓之部分樓款。該款以轉存方式劃入購房合同或協議指定的開發商在中行寶豐支行開立的售樓款專戶，貸款期限自1994年12月28日起至2001年12月28日，貸款月利率為千分之十二點八七，中振公司以分期付款方式歸還本金及利息，泰合公司作為擔保人承擔擔保責任。同年12月15日，中振公司和泰合公司對《武漢泰合廣場商品房買賣合同》進行公證。上述兩份合同簽訂后，中行寶豐支行于同年12月28日至1995年6月向泰合公司支付人民幣8,438萬元，其余購房款由中振公司按合同約定向泰合公司支付。1995年2月17日，泰合公司向中振公司出具收到全部購房款人民幣98,447,200元的收條。同年12月22日，中行寶豐支行書面通知泰合公司，要求泰合公司在中振公司歸還中行寶豐支行貸款問題未解決、該行未予認可之前，不得向中振公司交樓，以確保中行寶豐支行作為抵押權人的利益。1996年12月25日，泰合廣場大樓整體工程竣工并經驗收。1996年11月13日，湖北省武漢市中級人民法院在審理中行寶豐支行訴中振公司按揭貸款合同糾紛一案中對中振公司所購上述樓宇采取了財產保全措施。1997年6月13日，中振公司向湖北省高級人民法院起訴，要求判令泰合公司及中行寶豐支行承擔逾期交付房屋的違約責任。1997年12月8日，湖北省高級人民法院作出（1997）鄂民初字第24號民事判決，駁回中振公司的訴訟請求。宣判后，中振公司不服，向最高人民法院上訴。1998年12月25日，最高人民法院作出（1998）民終字第25號民事判決，認定泰合公司和中行寶豐支行均應承擔逾期交房的違約責任，逾期交房應從1996年1月1日起至1996年11月13日止，扣除中振公司在合同履行期間改變設計導致工程延期的一個月，應按逾期9個月計，按中振公司已付購房款98,447,200元人民幣的月利率千分之十五計算違約利息賠償金，由泰合公司和中行寶豐支行按9:1比例承擔，判決由泰合公司向中振公司支付11,961,334元，中行寶豐支行向中振公司支付1,329,037元。后因泰合公司仍未交付房屋，中振公司遂于1999年5月7日向湖北省高級人民法院起訴，請求判令解除中振公司與泰合公司簽訂的《武漢泰合廣場商品房買賣合同》，判令泰合公司和中行寶豐支行賠償損失。

　　 另查明：1997年4月29日，湖北省高級人民法院以（1997）鄂民初字第12－1號民事裁定書撤銷了湖北省武漢市中級人民法院（1996）武民初字第472－1號民事裁定書的同時，對武漢市泰合廣場附樓1－4層樓房進行查封，至今，該樓仍處于查封狀態。

　　 再查明：1996年中行寶豐支行以中振公司不履行《樓宇按揭（抵押）貸款合同》中的還款義務為由，訴至湖北省高級人民法院。該院作出的（1997）民初字第12號民事判決確認：中振公司與中行寶豐支行、泰合公司簽訂的《樓宇按揭（抵押）貸款合同不違反國家法律、法規規定并已實際履行，是有效合同。該院根據中振公司未按合同約定返還貸款的情況，責令中振公司在判決發生法律效力之日起30日內向中行寶豐支行返還7491萬元，如到期不能還款，人民法院按有關拍賣程序拍賣抵押物后，中行寶豐支行就拍賣所得款項享有第一受償權。1999年11月14日，最高人民法院以（1998）民終字第21號民事判決維持了湖北省高級人民法院判決的上述內容。

　　 湖北省高級人民法院認為：泰合公司與中振公司簽訂并經公證的武泰94泰合廣場售字第24號《武漢泰合廣場商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，內容合法，是有效合同。中振公司已依約履行了支付購房款的義務，泰合公司沒有依照合同約定向中振公司交付房屋，應承擔違約責任。由于泰合公司及中行寶豐支行對中振公司所應承擔的逾期交房的違約責任已另案審理終結，對此節不予審理。依合同約定，泰合公司逾期交房超過180天中振公司即有權解除合同，至湖北省武漢市中級人民法院于1996年11月13日查封本案中振公司所購房屋時止，泰合公司已逾期交房9個月，故中振公司要求解除合同的理由成立。泰合公司及中行寶豐支行在庭審中辯稱，本案爭議之合同已設定抵押，不能單獨解除，因設定抵押之合同并非本案當事人爭議之合同，故泰合公司及中行寶豐支行的辯解理由不能成立。在（1997）鄂民初字第24號案件中，中振公司僅要求追究泰合公司及中行寶豐支行的違約責任，而本案中，中振公司的訴訟標的并不相同。在泰合公司不依約履行交付房屋義務的情況下，中振公司向人民法院起訴符合合同約定和法律規定，不屬于“一事兩訴”。在合同履行期間，中行寶豐支行通知泰合公司不向中振公司交付房屋，對本案糾紛的產生亦有一定過錯，也應承擔相應的民事責任。合同解除后，泰合公司應依約向中振公司返還購房款及利息，并按合同總價款98,447,200元的5％計算賠償金，由泰合公司和中行寶豐支行按9:1的比例承擔。據此判決：一、解除中振公司與泰合公司于1994年12月2日簽訂的武泰94泰合廣場售字第24號《武漢泰合廣場商品房買賣合同》；二、泰合公司于本判決生效之日起30日內返還中振公司購房款人民幣98,447,200元及利息（自1995年2月18日起至款項付清之日止，以所欠購房款為基數，按銀行同期固定資產貸款利率計算利息）；三、泰合公司向中振公司支付賠償金人民幣4,430,124元；中行寶豐支行向中振公司支付賠償金人民幣492,236元均于本判決生效之日起30日內付清；四、駁回中振公司的其他訴訟請求。一審案件受理費人民幣503,000元，由泰合公司負擔人民幣452,700元；由中行寶豐支行負擔人民幣50,300元。 [Page]

　　 泰合公司不服一審判決，向本院提起上訴。請求撤銷湖北省高級人民法院（1999）鄂民初字第3號民事判決，駁回中振公司的起訴并由其承擔全部訴訟費用。主要理由是：第一，中振公司請求解決的違約交房及賠償事項已經過湖北省高級人民法院和最高人民法院兩審判決。與此案相關的中行寶豐支行訴中振公司拖欠購房按揭貸款案也已經湖北省高級人民法院和最高人民法院兩審判決。中振公司在事實已經確認、判決已經生效的情況下再次起訴，是惡用程序。一審判決認定其不屬于“一事兩訴”是錯誤的。第二，在1996年11月13日之后，泰合公司不交房是因為該房屋被人民法院依法查封。1998年12月25日，最高人民法院認定泰合公司遲延交房的終審判決下達后，該房一直處于人民法院查封之中，且最高人民法院（1998）民終字第21號民事判決亦支持了中行寶豐支行對該房之抵押權。泰合公司因此無權交房。第三，一審判決所解除的1994年12月2日武泰94泰合廣場售字第24號《武漢泰合廣場商品房買賣合同》全部權益在實際履行中已設定抵押，不能單獨解除。雖然本案當事人之間存在兩個稍有差異的商品房預售合同，一審判決認為解除兩個合同文本之一，不影響《樓宇按揭（抵押）貸款合同》，是完全錯誤的。因為本案當事人之間雖然存在兩個稍有差異的合同文本，但卻不能說存在兩個商品房買賣的法律關系。被上訴人中振公司答辯請求維持一審判決。原審第三人中行寶豐支行同意泰合公司的上訴主張。

　　 本院認為：中振公司于1997年6月10日曾向湖北省高級人民法院起訴，以其與泰合公司簽訂的《武漢泰合廣場商品房買賣合同》和泰合公司遲延交付房屋的事實為依據，請求泰合公司承擔違約責任。湖北省高級人民法院就此案作出（1997）鄂民初字第24號民事判決。中振公司不服該判決上訴后，本院作出了（1998）民終字第25號民事判決。此次，中振公司又以泰合公司仍未能交房為由起訴，請求解除合同，一審法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規定予以受理并無不當，但在湖北省高級人民法院受理的（1997）鄂民初字第24號案件中，中振公司選擇了依據合同追究泰合公司遲延交房的違約責任，實際上即是選擇繼續履行合同，并放棄了在同樣條件下解除合同的權利。在此之后，泰合公司沒有向中振公司交付房屋的原因是由于中振公司沒有履行本院（1998）民終字第21號民事判決中確定其應該履行的向中行寶豐支行返還貸款的義務，致使泰合廣場附樓1－4層至今仍被查封。因此，在本院作出（1998）民終字第25號民事判決以后，泰合公司沒有發生新的違約事實。中振公司與泰合公司之間雖然存在兩個稍有差別的房屋買賣合同，但兩個合同的標的物相同，主要的權利、義務相同，所確認的是同一個商品房買賣的法律關系。一審判決認定撤銷《武漢泰合廣場商品房買賣合同》不影響作為《樓宇按揭（抵押）貸款合同》附件的《商品房買賣合同》的執行，是不正確的。中振公司提出泰合公司不交房應解除合同的請求缺乏事實依據，一審判決支持中振公司提出的解除《武漢泰合廣場商品房買賣合同》的主張，認定事實和適用法律均屬錯誤，依法應予糾正。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項、第（三）項之規定，判決如下：

　　 一、撤銷湖北省高級人民法院（1999）鄂民初字第3號民事判決；

　　 二、駁回中振公司的訴訟請求。

　　 一審、二審案件受理費共計人民幣1,006,000元，由中振公司負擔。

　　 本判決為終審判決。

　　


審　判　長　　張雅芬


審　判　員　　馮小光

審　判　員　　韓　玫

二○○一年三月二十日

書　記　員　　劉銀春（代）