廣東省佛山市中級人民法院

民事裁定書

　　（2005）佛中法民五終字第304號

　　上訴人（原審被告）區志強，男，1963年12月2日出生，漢族，住佛山市禪城區普瀾一街3號301房。

　　被上訴人（原審原告）佛山市禪城區瀾石鎮深村村東升股份經濟合作社（原佛山市石灣區瀾石鎮深村東升股份經濟合作社，以下簡稱深村合作社）。住所佛山市禪城區瀾石鎮深村。

　　法定代表人聶順波，董事長。

　　委托代理人周德衛，廣東法家律師事務所律師。

　　委托代理人馬蔚杰，廣東法家律師事務所律師助理。

　　上訴人區志強因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區人民法院（2004）佛禪法民一初指字第1716號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審判決認定：區志強于2002年1月1日開始租賃座落于佛山市禪城區金瀾北路東升村組東升工業區，編號為第2號的廠房，占地面積215平方米。同年10 月16日，就該廠房的租賃，區志強與佛山市禪城區瀾石鎮深村股份經濟聯合社（原佛山市石灣區瀾石鎮深村股份經濟聯合社，以下簡稱：深村經聯社）簽訂了一份編號為“聯字[東升]NO：037”的《租賃合同書》，約定該廠房及用地從2002年1月1日起，至2003年12月31日止，租賃給區志強作經營（生產）之用。每季度交納租金一次，每季租金為6450元，交租日期為當季的上個月20日，逾期交納按實欠款數每日計罰0.5‰的滯納金。合同簽訂時，區志強已經交付了2000元保證金和“首期承租費用”6450元。同日，深村合作社與區志強及深村經聯社三方簽訂了一份《聯合聲明書》，確認區志強與深村經聯社簽訂的“聯字[東升]NO：037”租賃合同的廠房及用地屬深村合作社所有，合同的出租人是深村合作社，合同中有關出租方的權利義務歸深村合作社享有和承擔。嗣后，區志強除支付了2002年的租金外，2003年1月1日開始沒有向深村合作社支付租金。租賃合同期滿后，深村合作社收回了租賃場地。另查明，座落于佛山市禪城區金瀾北路東升村組東升工業區用地屬深村合作社所有。深村合作社于1992年1月，未經國土部門批準，將其由農用地變更為“工業區”。 1998年，深村合作社向佛山市國土局申請補辦用地手續，佛山市國土局1998年4月21日以“佛土建補[1998]163號”文件批準了深村合作社將該土地作為東升工業區的用地，并要求深村合作社憑用地批文、繳交稅費收據和《建設工程規劃許可證》，申領《土地使用證》。2003年，佛山市行政區域調整，原佛山市石灣區與原佛山市城區等合并為佛山市禪城區，深村合作社也相應由原佛山市石灣區瀾石鎮深村東升股份經濟合作社變更為佛山市禪城區瀾石鎮深村村東升股份經濟合作社。

　　原審判決認為：原佛山市石灣區瀾石鎮深村東升股份經濟合作社變更為佛山市禪城區瀾石鎮深村村東升股份經濟合作社后，只是法人的名稱變更，并不影響其訴訟主體資格。深村合作社與區志強簽訂的“聯字[東升]NO：037”號《租賃合同書》，租賃期限從2002年1月1日至2003年12月31日止，區志強認為從2003年1月1日起已經與深村合作社之間不存在租賃關系，但未能提供證據證明其在當時已經將租賃物交還給了深村合作社，對其所述的事實不予采信。訟爭該土地的使用性質已經國土部門同意變更為工業區用地，雖然深村合作社沒有按要求申領《土地使用證》，致使租賃物存在瑕疵，但該瑕疵并沒有影響區志強正常使用，也沒有對區志強造成損失，故雙方簽訂的租賃合同有效。區志強使用了深村合作社的租賃物后，應當根據公平原則和等價有償的原則，按照約定支付相應的使用費。深村合作社要求區志強支付2003年的場地使用費（租金）沒有超過一年的訴訟時效，其請求合理，予以支持。按照租賃合同的約定，區志強逾期支付租金的，應當支付逾期付款的滯納金。根據中國人民銀行關于逾期付款滯納金的規定，滯納金為每日0.21‰，深村合作社要求的滯納金0.5‰過高，超出部分不予支持。據此，根據《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第二百二十六條的規定，判決：區志強在判決生效后15日內支付租金25800元給深村合作社，并按各時段實際欠款數從2002年12月21日至清償欠款日止，按日萬分之二點一計付滯納金給深村合作社。本案受理費1222元，財產保全費340元，共1562元，由區志強負擔。

　　區志強不服上述判決，向本院提起上訴稱：1、區志強與深村合作社訂立的租賃合同雙方并沒有履行。區志強與深村合作社訂立租賃合同后，由于深村合作社出租的廠房無任何合法的建筑手續，導致區志強擬開辦的經濟實體不能辦理工商登記，這樣區志強使用深村合作社出租的廠房也就無實際意義。因此，租賃合同訂立后，區志強一直未使用廠房，即本案租賃合同實際并未得到履行。2、本案深村合作社的部分訴訟請求已過訴訟時效。本案租賃合同的履行期間為2003年1月1日至 2003年12月31日，深村合作社第一次向法院起訴的時間是2004年4月，由于雙方約定租金是按季支付的，因此，至2004年4月，雙方約定的第一批應給付的租金已過訴訟期間。3、深村合作社出租的廠房屬不法建筑，其所謂的權益不應受法律保護。根據廣東省高級人民法院《關于審理農村集體土地出租、轉讓，出租用于非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見》第二條規定，由于深村合作社出租廠房之土地使用未辦理任何合法手續，廠房的建設亦未按規劃審批程序批準，未依法領取建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。因此，深村合作社出租的廠房屬“三無”建筑，即非法建筑，而非法建筑是不應受法律保護的，因此，應駁回深村合作社的訴訟請求。上述上訴意見和理由，區志強在一審就已提出過，但一審判決未能給出合理而正確的闡釋就駁回區志強的請求，故區志強不服，請求二審法院嚴格依法辦案，支持區志強的上訴請求。1、撤銷一審判決；2、駁回深村合作社的訴訟請求。

　　深村合作社辯稱：請求駁回區志強的上訴請求，維持一審判決。

　　本院認為：本案涉訟的土地以及廠房的土地屬于農村集體土地，深村合作社在建造上述廠房時未經任何的規劃審批程序批準，又無法提供其他證據證明上述建筑物的合法性，深村合作社將上述農村集體土地及土地上的廠房出租，違反了《中華人民共和國土地管理法》有關農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的強制性規定以及《中華人民共和國城市規劃法》有關工程建設必須辦理規劃報建的強制性規定，本案依法應先向有關行政主管部門申請處理，處理之后，深村合作社若因履行合同而發生的財產糾紛可向人民法院提起民事訴訟。深村合作社在本案未經當地人民政府有關行政主管部門處理的情況下提起訴訟，不符合《中華人民共和國民事訴訟法》規定的起訴條件。原審判決對本案從實體上作出判決不當，本院予以糾正。區志強的上訴理由成立，本院予以采信。據此，依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第一百八十六條的規定，裁定如下：

　　一、撤銷廣東省佛山市禪城區人民法院（2004）佛禪法民一初指字第1716號民事判決；

　　二、駁回佛山市禪城區瀾石鎮深村村東升股份經濟合作社的起訴。

　　本案一、二審受理費各1222元、財產保全費340元，合計2784元，全部由佛山市禪城區瀾石鎮深村村東升股份經濟合作社負擔。

　　本裁定為終審裁定。

　　審判長　吳 建 興

　　審判員　林 義 學

　　代理審判員　吳 亞 平

　　二 0 0 五年五月二十日

　　書記員　曹 新 娟