【問】甲購(gòu)買了一套平房,購(gòu)買時(shí)只簽訂了私人合同(有證人),合同約定有關(guān)過戶手續(xù)、稅費(fèi)等由賣方承擔(dān)。但甲交付全部房款后,賣方一直沒有辦理有關(guān)過戶手續(xù),請(qǐng)問房地產(chǎn)買賣應(yīng)當(dāng)如何辦理有關(guān)手續(xù)?我們的買賣合同成立了嗎?我應(yīng)當(dāng)怎么辦?
【解答】
我國(guó)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條明確規(guī)定:
(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;
(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng),并申報(bào)成交價(jià)格;
(三)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查,并在15日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù);
(四)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格,并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估;
(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);
(六)房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單;
(七)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)憑過戶單辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),并依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
根據(jù)我國(guó)合同法等規(guī)定:
1)只要出賣人是房屋所有權(quán)人,雙方自愿訂立書面合同的,房屋買賣合同就成立、生效,但房屋買賣需進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記才產(chǎn)生權(quán)屬變更的法律效果。產(chǎn)權(quán)過戶登記是履行房地產(chǎn)買賣合同、實(shí)現(xiàn)合同目的的行為。
2)未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效果,但并不影響房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的成立和生效。
本案中,賣方擁有房屋的產(chǎn)權(quán),雙方簽訂了書面合同,所以該房屋買賣合同依法成立、生效。雙方在合同中約定應(yīng)由賣方辦理契稅、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),所以您有權(quán)依據(jù)合同的約定要求賣方履行義務(wù),辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。若賣方不履行合同約定,您可以依法向人民法院起訴要求賣方履行合同或者解除合同,并要求對(duì)方賠償有關(guān)損失。
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