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二手房交易風(fēng)險(xiǎn)與防范

來源: 律霸網(wǎng)整理 蘇瑩 · 2020-07-23 · 236人看過

二手房交易風(fēng)險(xiǎn)與防范



二手房交易風(fēng)險(xiǎn)與防范相對新商品房,二手商品房的優(yōu)勢更明顯:二手房大都在市中心或商業(yè)繁華地段,交通方便,能滿足大部分人的地段要求;即買即住,房屋質(zhì)量有保證;社區(qū)成熟,不必生活在塵土飛揚(yáng)的二期、三期……“建設(shè)工地”;不用交納公共維修基金等等。二手房雖然具有以上種種優(yōu)勢,但因其交易特性,在交易中往往存在一些容易忽略的法律風(fēng)險(xiǎn)。 ?一、 來自出賣人方面的風(fēng)險(xiǎn), ?主要表現(xiàn)為出賣人不是房屋所有權(quán)人,也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán),導(dǎo)致雙方簽訂的房屋買賣合同無效,甚至在交付房款后,買受人不能取得房屋。或者出賣人只是房屋的共有人之一,其出賣房屋的行為沒有得到其他共有人的同意,其他共有人對房屋買賣行為提出異議。這其中以夫妻一方擅自處置房屋導(dǎo)致買賣行為無效最為典型。因?yàn)榈怯洰a(chǎn)權(quán)人的配偶根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定往往共有產(chǎn)權(quán),但產(chǎn)權(quán)證上沒有對配偶予以登記。而按照法律規(guī)定,共有財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)所有共有人的一致意思表示,處置行為才為有效。為了防范此類風(fēng)險(xiǎn),在交易時(shí)要注意取得其他登記的共有人或隱性共有人,比如夫或妻另一方的同意或授權(quán)。在購買產(chǎn)權(quán)人為成年人的房屋時(shí),要注意同時(shí)查看其結(jié)婚證或到婚姻登記部門核實(shí)其婚姻狀況,并分析該房屋是否屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。 二、來自房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)。 ?此類風(fēng)險(xiǎn)中最常見的是在買賣前房屋的交易已受到限制。主要有:用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;已抵押,又不能得到抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓;已被司法機(jī)關(guān)查封。在以上幾種情況下,房屋將不能從出賣方過戶到買方名下,買受人可能面臨房、錢兩空的結(jié)局。有的房屋已出租他人,但出賣人未依法通知承租人,侵害了承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán),在交易后可能由于承租人主張優(yōu)先購買權(quán)而導(dǎo)致交易無效;或者租期未到,由于買賣不破租賃,造成買受人在購買房屋后不能即時(shí)入住,必須等到租賃結(jié)束,才能自行居住。有的房屋甚至還有大量的物業(yè)及水電等費(fèi)用沒有結(jié)清,買受人在入住后要替出賣人的此類支出買單。一般來說,房屋的產(chǎn)權(quán)變更是否受到限制,房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門都有記載,為了防范此類風(fēng)險(xiǎn),買受人可以在交易前到房地產(chǎn)管理部門查看房屋的產(chǎn)權(quán)登記檔案,核查房屋產(chǎn)權(quán)交易是否受到限制,以防無法過戶。同時(shí)要到房屋中現(xiàn)場查看使用狀況,如果其中有人租住,則要詢問租住人是否有購買意愿,如果租住人表示也要購買房屋,則要讓其行使在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)利;如果表示不購買,則應(yīng)當(dāng)要其出具書面意見,以免日后反悔。如果租期未到,則要做好購買后不能立即入住的心理準(zhǔn)備。三、來自產(chǎn)權(quán)變更登記過程中的風(fēng)險(xiǎn)。 ?在二手房交易稅費(fèi)調(diào)整后,有的買賣雙方為了避免由于交易房屋建成之后未滿五年,而要支付較高交易成本,會(huì)在交易中約定在房屋建成滿五年后再辦理過戶手續(xù),這一約定對于買受人一方風(fēng)險(xiǎn)較大。如果在過戶之前出賣人出現(xiàn)意外,喪失了行為能力,則無法為過戶出具必要的手續(xù);如果出賣人在此期間因其他債務(wù)被人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,由于這套房屋仍登記在出賣人名下,可能被人民法院認(rèn)定為出賣人的財(cái)產(chǎn),進(jìn)而被查封或拍賣。為了防止日后夜長夢多,出現(xiàn)以上的交易風(fēng)險(xiǎn)。買受人可以要求出賣人在日前出具授權(quán)委托書,委托一到兩個(gè)買受人信任的人代為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),以避免由于出賣人的意外原因,造成無法完成產(chǎn)權(quán)變更登記。買受人還可以要求出賣人先暫時(shí)將房屋抵押給買受人,待建成期限滿五年后再解除抵押,辦理過戶手續(xù),這樣一來,只需花費(fèi)少量抵押登記費(fèi)用,就避免了由于出賣人的其他債務(wù),造成買受人房錢兩空。二手房交易相對于其他房屋交易方式而言,可以說是優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)并存,一時(shí)疏忽有可能造成房錢兩空,最好是聘請律師參與購房過程;如果是自行操作,也要多咨詢相關(guān)專業(yè)人士,多問幾個(gè)為什么,做到理性消費(fèi),安全購房。

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