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全面理解合同法第228條的精神
全面理解合同法第228條的精神 |
合同法第228條規定了第三人的原因致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或不付租金。該條的立法意旨在于賦予承租人的瑕疵抗辯權，以保護承租人的租賃權利。 承租人享有該抗辯權的條件有：1.第三人對租賃物主張權利；2.承租人不能對租賃物進行使用、收益。承租人的抗辯內容包括減少租金或不付租金，至于在什么時候減少租金，什么時候不付租金，應解釋為視第三人對租賃物造成的影響而定。 根據上述分析，只要有第三人對租賃物主張權利，就極有可能使承租人享有抗辯權，誠然，這對承租人是一種保護，但同時對出租人的利益也是一種責任。然而，如果承租人在租賃合同簽訂前已知悉該租賃物上存在權利負擔，卻仍簽訂租賃合同的，是否仍有必要賦予承租人的抗辯權予以保護，是否還有必要要求出租人承擔該項責任。 二、《擔保法司法解釋》對出租人、承租人、第三權利人的利益予以平衡 《解釋》第六十五、六十六條妥善地平衡了出租人、承租人、第三權利人的利益。根據該司法解釋，是否賦予承租人抗辯權，要區分抵押與租賃合同成立時間的先后，先出租后抵押的，承租人有權對抗第三人的權利主張；先抵押后出租的，要區分承租人是否知悉財產抵押情況，而證明是否知悉是看出租人是否已經書面告知。 筆者認為，司法解釋從實體上和程序上都妥善地平衡了出租人、承租人、第三人的利益。“買賣不破租賃”使得租賃具有了一定的物權性，故租賃在先的當然可以對抗在后的抵押物權。當抵押在先時，立法者并非直接認定抵押權人可以對抗承租人，而是區分承租人的主觀意圖。更為精妙的是，立法者在舉證責任的分配上，將證明承租人主觀意圖的責任，推向了出租人。只有出租人證明自己進行了書面通知的，才能認定承租人已知悉了租賃物的權利負擔。這樣的立法構思，既體現了法律對于弱勢群體的人文關懷，又不至于因 “群體弱勢”而破壞其他合法權利人的利益。 總而言之，司法解釋的立法者在深刻領會“買賣不破租賃”所包含的人文關懷的基礎上，秉承法律理性。在實體上賦予了承租人享有物權性的權利，給予了承租人以主觀意圖進行抗辯的可能。在程序上，創設了充滿人文氣息的舉證分配規則。同時也有效地保護了出租人的利益。司法解釋這樣的規定，既體現了現代法治的人文情懷，也實現了市場主體的利益平衡，對指引從前不太合理的法律制度、規范進行解釋大有參考、借鑒之用。 三、根據《解釋》精神解釋《合同法》第228條 根據司法解釋的規定，再來對《合同法》第228條。該條未區分租賃物上權利負擔與租賃設立時間，未區分承租人在訂立租賃合同時的主觀狀態，而一律賦予承租人以抗辯權，雖然客觀上保護了承租人的利益，但這對出租人和不確定第三人而言，顯屬不公。如承租人在設定租賃合同時，知悉了權利負擔狀況，承租人即有可能要求降低租賃價格，此時承租人已經獲得了風險對價，如再賦予其抗辯權，顯然權利與義務不對等。另外，從法理上而言，民事主體應為自己的意思表示負責，承租人獲知財產負擔的情況下仍然承租，就表明其愿意承擔由此產生的法律后果，而法律規定承租人可以免除此后果，顯然屬于蛇足之舉，亦為矯枉過正之舉。 因此，應該結合司法解釋的立法精神來對《合同法》二二八條進行解釋。當然，若權利負擔屬抵押權時，自可直接適用司法解釋規定，司法實踐也多如此操作。但如果權利負擔是抵押權之外的負擔時，應將《合同法》條文中“因第三人主張權利”解釋為因第三人主張“成立于租賃之前，且承租人對此明知或應知道”的權利負擔。至于明知或應知的認定標準，應以出租人是否在訂立合同之初向承租人發送了書面通知。 四、結語 我國的法制不健全，其中可能有缺乏理性而崇尚感性的問題。法律固然需要人文關懷，需要對弱勢群體的偏斜，但法律也需要理性，需要權利義務對等的完美平衡。可喜的是，近幾年來，隨著我國法學理論研究成果的進一步涌現，立法者素質的進一步提高，媒體、人民監督力量逐步增強，我國的法律體系中，也不乏人文關懷和理性并存的法律。在法律沒有修改的情況下，我們也可以現行先進法律、法規的先進理念為指引，對原來不合理的法律規定進行合理解釋，這或許也是優化我國司法環境的一個權宜之計。 （摘抄自華東政法學院趙徐文章） |
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