第十一條 【業(yè)主決定事項(xiàng)】下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　條文注釋

　　本條的具體內(nèi)容，修改決定根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定作了相應(yīng)的修改。

　　對(duì)比修改前后的規(guī)定，刪除了業(yè)主大會(huì)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作以及制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的職責(zé)。但是刪除的這兩項(xiàng)職責(zé)，對(duì)業(yè)主大會(huì)的權(quán)限并不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的影響。因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的職能完全可以通過(guò)選舉和更換業(yè)主委員會(huì)成員來(lái)實(shí)現(xiàn)，而物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)規(guī)章制度可以納入管理規(guī)約中，通過(guò)制定和修改管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)同樣可以對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及公共事物的事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)定。

　　同時(shí)，本條還新增加了業(yè)主大會(huì)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的職責(zé)。此處的“建筑物及其附屬設(shè)施”應(yīng)該理解為建筑的總體及其附屬設(shè)施，即可以由業(yè)主共同管理的部分，排除了業(yè)主專有的部分。由于這些部分屬于業(yè)主共有或者共同行使權(quán)利，所以對(duì)其的改建或者重建，當(dāng)然屬于業(yè)主大會(huì)的職能。

　　對(duì)于業(yè)主關(guān)心的專項(xiàng)維修資金，本條也作了修改，修改后的條文規(guī)定，專項(xiàng)維修資金的籌集和使用，都屬于業(yè)主大會(huì)職責(zé)，而不僅僅包括原條文規(guī)定的“使用、續(xù)籌”，也就是說(shuō)，維修資金的初次籌集，同樣屬于業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。這樣充分體現(xiàn)了業(yè)主對(duì)于物業(yè)自我管理、自我維護(hù)的精神，有利于化解在物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾。

　　最后，對(duì)于業(yè)主大會(huì)職責(zé)的兜底條款，由原來(lái)的“法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)”擴(kuò)大為“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，擴(kuò)大了業(yè)主大會(huì)的職責(zé)范圍。只要是屬于業(yè)主共有或者共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，都屬于業(yè)主大會(huì)的職責(zé)范圍，而不需要有法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定。

　　關(guān)聯(lián)法規(guī)

　　《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第9、17、32條