第三十九條 承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方,承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。
承包方將土地交由他人代耕不超過(guò)一年的,可以不簽訂書(shū)面合同。
【釋義】 本條是關(guān)于以轉(zhuǎn)包、出租方式對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)的規(guī)定。
允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合理流轉(zhuǎn),是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求,也符合黨的一貫政策。本法第10條明確規(guī)定,國(guó)家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。按照這一原則,本條專門對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)包和出租做了規(guī)定。
所謂轉(zhuǎn)包,主要是指承包方把自己承包期內(nèi)承包的土地,在一定期限內(nèi)全部或者部分轉(zhuǎn)交給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的其他農(nóng)戶耕種。隨著農(nóng)村第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐加快,許多農(nóng)村勞動(dòng)力離開(kāi)鄉(xiāng)村,走入城市,但出于對(duì)基本生活保障的考慮,這些外出務(wù)工者并不愿意放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),于是他們就將承包的土地轉(zhuǎn)包給其他農(nóng)戶耕種。通常情況下,土地接包方要向原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人支付轉(zhuǎn)包費(fèi),但也有轉(zhuǎn)包方不支付轉(zhuǎn)包費(fèi)的情況。
所謂出租,主要是指承包方作為出租方,將自己承包期內(nèi)承包的土地,在一定期限內(nèi)全部或者部分租賃給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人,并收取租金的行為。
轉(zhuǎn)包和出租后,雖然土地不再由原承包方耕種,但土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體并沒(méi)有發(fā)生變化,承包關(guān)系也并不是發(fā)包方與接包方或者承租方之間的關(guān)系,而仍然是原承包方與發(fā)包方的關(guān)系。如果出現(xiàn)承包的土地被用于非農(nóng)建設(shè),或者對(duì)承包的土地造成永久性損害的情況,以及其他違反法律、行政法規(guī)或者承包合同的行為,即使是由接包方或者承租方的原因引起的,原承包方也要承擔(dān)責(zé)任。反之,如果發(fā)包方有干涉正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),或者不依照承包合同約定提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息服務(wù)等行為,即使損害的是接包方或者承租人的利益,發(fā)包方也應(yīng)向原承包方承擔(dān)法律責(zé)任。
由此可見(jiàn),土地轉(zhuǎn)包或者租賃存在三方當(dāng)事人,二方面的法律關(guān)系。從轉(zhuǎn)包看,發(fā)包方與承包方之間存在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)關(guān)系,承包方(也即轉(zhuǎn)包方)與新的承包方(也即接包方)之間存在轉(zhuǎn)包關(guān)系。從出租看,發(fā)包方與承包方之間存在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)關(guān)系,承包方(也即出租人)與承租人之間存在租賃關(guān)系。發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系,屬于土地的用益物權(quán)關(guān)系,是承包法律關(guān)系的基礎(chǔ)。轉(zhuǎn)包方與接包方的關(guān)系,以及出租人與承租人的關(guān)系,屬于債權(quán)關(guān)系。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的債權(quán)關(guān)系受物權(quán)關(guān)系的制約,因此,在轉(zhuǎn)包和出租土地時(shí),承包方應(yīng)當(dāng)與接包方或者承租人簽訂轉(zhuǎn)包或者租賃合同,在該合同中落實(shí)發(fā)包方與承包方土地承包合同的具體內(nèi)容,明確雙方的權(quán)利義務(wù)。考慮到土地轉(zhuǎn)包、出租涉及幾方面的法律關(guān)系,權(quán)利義務(wù)時(shí)有交叉,有些轉(zhuǎn)包、出租期限又較長(zhǎng),因此,轉(zhuǎn)包、出租應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立合同。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是有期限的用益物權(quán)。本法第20條規(guī)定,耕地的承包期為30年,草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年到70年;特殊林木的林地承包期,經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。根據(jù)這一規(guī)定,轉(zhuǎn)包或者出租土地的期間可以由當(dāng)事人約定,但約定的期間不能長(zhǎng)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限。比如承包耕地的期限為30年,承包方耕種了20年后將該土地轉(zhuǎn)包,那么轉(zhuǎn)包期限不能長(zhǎng)于10年。轉(zhuǎn)包合同與出租合同簽訂的轉(zhuǎn)包、出租年限長(zhǎng)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的年限或者土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余年限的,超過(guò)部分無(wú)效。
現(xiàn)實(shí)中,將土地交由他人耕種的原因多種多樣,情況也比較復(fù)雜,有的農(nóng)戶全家進(jìn)城務(wù)工,于是將承包的全部土地轉(zhuǎn)包或者出租給他人;也有的農(nóng)戶家中的強(qiáng)勞力進(jìn)城掙錢,家中留下婦女、老人,無(wú)力完成全部承包土地的耕種,于是將一部分土地轉(zhuǎn)包或者出租給他人。還有的農(nóng)戶是暫時(shí)離開(kāi)家鄉(xiāng),將承包地交由他人代耕。轉(zhuǎn)包或者出租土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的,應(yīng)當(dāng)在合同中約定轉(zhuǎn)包或者出租的土地的坐落、面積和用途,明確是全部還是部分轉(zhuǎn)包或者出租土地。將承包地交由他人代耕的,由于代耕人通常是土地承包人的父母、兄弟或者其他親戚朋友,請(qǐng)人代耕只是口頭打個(gè)招呼,因此,本條規(guī)定“交由他人代耕不超過(guò)一年的,可以不簽訂書(shū)面合同。”但如果代耕期超過(guò)1年的,為了明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,減少爭(zhēng)議,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。
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