經(jīng)2006年6月30日吉林市人民政府第13屆58次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自2006年8月20日起施行。

　　2006年7月3日

吉林市棚戶區(qū)改造回遷住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

　　第一條　為加強(qiáng)棚戶區(qū)改造回遷住宅區(qū)，以下簡(jiǎn)稱棚改住宅區(qū)的物業(yè)管理，根據(jù)《吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　本市城市建成區(qū)和工業(yè)集中區(qū)內(nèi)的棚改住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

　　第三條　市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)棚改住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、指導(dǎo)工作。

　　各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)棚改住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)的組織領(lǐng)導(dǎo)工作。其主要職責(zé)是：

　　(一)組織召開首次業(yè)主大會(huì)；

　　(二)監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用；

　　(三)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理；

　　(四)負(fù)責(zé)受理維修資金使用核準(zhǔn)有關(guān)申報(bào)工作；

　　(五)負(fù)責(zé)受理前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案申報(bào)和協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)備案工作；

　　(六)受理物業(yè)管理投訴；

　　(七)其他物業(yè)管理職責(zé)。

　　其下設(shè)的物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)日常工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，負(fù)責(zé)組織實(shí)施自治管理和棄管棚改住宅區(qū)管理工作。

　　第四條　棚改住宅區(qū)的物業(yè)管理實(shí)行政府扶持、專業(yè)管理、自治管理相結(jié)合的原則。

　　第五條　一個(gè)棚改住宅區(qū)應(yīng)以規(guī)劃宗地紅線圖為準(zhǔn)，一般劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　管理區(qū)域內(nèi)的商品住宅和回遷住宅實(shí)行物業(yè)共管。

　　第六條　棚改住宅區(qū)的業(yè)主入住率達(dá)到該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積(或總套數(shù))50%以上時(shí)，區(qū)物業(yè)管理辦公室應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并按有關(guān)規(guī)定程序確定管理方式。

　　第七條　棚改住宅區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第八條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人具有約束力。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　第九條　業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照《條例》的有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)，區(qū)物業(yè)管理辦公室責(zé)令限期改正后仍未改正的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可以召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　第十條　棚改住宅區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理和社區(qū)管理用房：

　　(一)棚改住宅區(qū)住戶在1000戶(含本數(shù))以下的，按該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積千分之四標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理用房。業(yè)主回遷后可并入其他社區(qū)的，劃入其他社區(qū)管理。無(wú)法劃入其他社區(qū)的，應(yīng)提供300平方米面積的社區(qū)管理用房。

　　(二)棚改住宅區(qū)住戶在1000戶至3000戶(含本數(shù))的，應(yīng)同時(shí)提供物業(yè)管理和社區(qū)管理用房，一般不低于500平方米，不高于600平方米。物業(yè)管理用房和社區(qū)管理用房可以合并使用。其中社區(qū)管理用房面積不低于300平方米。

　　(三)棚改住宅區(qū)住戶在3000戶以上的，按有關(guān)規(guī)定并考慮實(shí)際需要分別配置物業(yè)管理和社區(qū)管理用房。

　　社區(qū)管理用房由市民政部門統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)登記并負(fù)責(zé)管理。

　　第十一條　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，在區(qū)物業(yè)管理辦公室監(jiān)督管理下，由物業(yè)管理企業(yè)或管理單位使用，并自行維修。

　　物業(yè)管理用房未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得擅自改變用途。

　　第十二條　棚改住宅區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前，通過(guò)招投標(biāo)或批準(zhǔn)協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并按有關(guān)規(guī)定備案。

　　建設(shè)單位應(yīng)按《條例》的有關(guān)規(guī)定持有關(guān)備案資料和其他資料辦理《商品房預(yù)售許可證》。

　　第十三條　被選聘的物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同至棚改住宅區(qū)業(yè)主辦理入住手續(xù)期間，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

　　(一)組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的施工質(zhì)量和配套建設(shè)情況；

　　(二)按照物業(yè)管理的要求，提出改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)建議；

　　(三)做好業(yè)主入住手續(xù)的辦理。

　　第十四條　物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件，建設(shè)單位在區(qū)物業(yè)管理辦公室監(jiān)督下，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接：

　　(一)建設(shè)工程的公共設(shè)備、設(shè)施配套齊全，并符合規(guī)劃設(shè)計(jì)及有關(guān)規(guī)范要求；

　　(二)竣工驗(yàn)收合格，且驗(yàn)收資料齊全；

　　(三)有符合規(guī)定的物業(yè)管理用房和社區(qū)管理用房；

　　(四)共用設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行正常、完好，并經(jīng)驗(yàn)收合格；

　　(五)建筑渣土、垃圾、施工機(jī)具和各類臨時(shí)建筑清理完畢。

　　第十五條　物業(yè)承接時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施，地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　(四)建設(shè)單位代收的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的明細(xì)資料；

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　第十六條　下列情形發(fā)生時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效；

　　(二)業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)制定的自治管理公約生效。

　　第十七條　在前期物業(yè)管理期間，棚改住宅區(qū)回遷業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十八條　業(yè)主大會(huì)成立后，選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)按照《條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　同等條件下，業(yè)主大會(huì)可以優(yōu)先選聘前期物業(yè)管理企業(yè)。

　　第十九條　業(yè)主大會(huì)成立后，實(shí)行業(yè)主自治管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的組織、監(jiān)督下，履行下列管理職責(zé)：

　　(一)組織小區(qū)(含樓道)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作；

　　(二)維護(hù)小區(qū)環(huán)境秩序；

　　(三)負(fù)責(zé)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)；

　　(四)負(fù)責(zé)房屋及道路、方磚等共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修；

　　(五)負(fù)責(zé)接待業(yè)主報(bào)修，受理業(yè)主投訴；

　　(六)對(duì)存在安全隱患的物業(yè)，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告；

　　(七)負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)用的收繳、管理、使用。

　　業(yè)主委員會(huì)履行本條第(一)項(xiàng)職責(zé)時(shí)，也可以委托所在地環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用按環(huán)境衛(wèi)生部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)直接向業(yè)主收取。

　　第二十條　棚改住宅區(qū)具備業(yè)主大會(huì)成立條件，暫時(shí)無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)的，在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的組織下，所在地的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)，按本辦法第十九條的規(guī)定，履行自治管理職責(zé)。

　　第二十一條　實(shí)施自治管理的棚改住宅區(qū)的業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)制定小區(qū)自治管理公約。

　　自治管理公約應(yīng)當(dāng)對(duì)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金使用、物業(yè)管理用房的使用、違約責(zé)任等內(nèi)容作出約定。

　　第二十二條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和自治管理公約的約定，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況每半年應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布一次，接受業(yè)主和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督。

　　第二十三條　實(shí)施自治管理的，業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，實(shí)行專戶存儲(chǔ)。

　　回遷業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按建筑面積每平方米每月不低于0.30元的標(biāo)準(zhǔn)繳納。

　　第二十四條　實(shí)施自治管理的棚改住宅區(qū)中，從事保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)崗位，可作為公益性崗位，由區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障部門根據(jù)居民戶數(shù)、綠地面積、 清掃保潔面積、保安責(zé)任區(qū)面積等，核定公益崗位人數(shù)，由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)聘請(qǐng)符合公益性崗位條件的下崗失業(yè)人員，按再就業(yè)有關(guān)政策辦理。

　　第二十五條　棚改住宅區(qū)的業(yè)主須按《吉林市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，日常維修養(yǎng)護(hù)以外的大中修、更新改造，不得挪作他用。

　　第二十六條　違反本辦法的，由市物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定予以處罰；責(zé)任人給他人造成損失的，應(yīng)依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　(一)違反第七條規(guī)定，建設(shè)單位不承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用的，責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處5000元至30000元罰款；

　　(二)違反第十條規(guī)定，建設(shè)單位不按照規(guī)定配置物業(yè)管理和社區(qū)管理用房的，給予警告，責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處500000元以下的罰款；

　　(三)違反第十二條規(guī)定，新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)方式或未經(jīng)批準(zhǔn)通過(guò)協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，給予警告，責(zé)令限期改正，并處100000元以下的罰款；

　　(四)違反第十五條規(guī)定，建設(shè)單位不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正，逾期仍不移交的，并處10000元至100000元的罰款；

　　(五)違反第十七條規(guī)定，在前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位不承擔(dān)棚改住宅區(qū)回遷業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，責(zé)令限期改正，逾期仍未改正的，可以并處5000元至30000元罰款；

　　(六)違反第二十五條第二款規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，可吊銷資質(zhì)證書。

　　第二十七條　本辦法由吉林市房地產(chǎn)管理局組織實(shí)施。

　　第二十八條　本辦法自2006年8月20日起施行。