王某某與李某于2008年8月登記結婚，未生育子女。婚后李某用出售自己婚前房屋的款項購買了安徽省寧國市××小區房屋一套，總價款為181800元，房屋產權登記在李某自己名下，王某某用自己婚前住房公積金賬戶上的45000元對該房屋進行了裝修。

2011年6月，李某將該房以448000元的價格賣給他人。婚后雙方購買的家具及**冰箱、**彩電、三洋洗衣機、煤氣灶等在賣房時也一并留給了買房人，大約估價為8000元，包含在448000元房價中。

王某某婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入約72000元。2011年10月王某某訴至一審法院，要求判令雙方離婚，并對夫妻共同財產依法分割，包括分割李某出售婚后所購寧國市××小區房屋的增值收益。

李某同意離婚，但認為訴爭房屋及其增值收益屬于其個人財產，與王某某無關。王某某個人所有房屋的租金收入72000元，應當作為夫妻共同財產進行分割。

二、法院裁判情況

一審法院經審理認為，王某某與李某夫妻感情確已破裂，現雙方當事人均同意離婚，故準予王某某與李某離婚。在財產分割方面，寧國市××小區房屋是李某用其出售自己婚前房屋的款項購買，屬于一方的婚前財產在婚后進行了轉化，即由李某一方的婚前房產轉化為貨幣形式，然后再由貨幣形式轉化為訴爭房產，不應影響其個人財產的性質認定。

李某購買寧國市××小區房屋用于家庭居住，并非投資，其將該房屋賣給他人的增值部分，依照《最高人民法院關于適用(中華人民共和國婚姻法)若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《婚姻法解釋(三)》)第五條的規定，該增值屬于自然增值，離婚時應歸李某個人所有;婚后雙方用夫妻共同財產購買的家具、電器等，出售房屋時一并轉讓，總房款中的8000元應認定為夫妻共同財產。

王某某用婚前住房公積金賬戶上的45000元對房屋進行了裝修，雖然《最高人民法院關于適用(中華人民共和國婚姻法)若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《婚姻法解釋(二)》)第十一條規定，婚姻關系存續期間夫妻雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金，屬于夫妻共同財產的范圍，但前提是該住房補貼、住房公積金是婚姻關系存續期間取得的。而個人住房公積金賬戶中的數額可能包括婚前取得和婚后取得兩個部分，本案中王某某系用婚前取得的住房公積金45000元裝修房屋，該部分住房公積金應認定為王某某一方的婚前財產。由于裝修材料已添附到房屋上，成為房屋不可分割的組成部分，離婚時對房屋價格整體評估時，應一并考慮房屋的實際裝修狀況，故448000元總房款中也包含房屋裝修部分。考慮到房屋裝修的折舊因素，李某應支付王某某40000元的房屋裝修補償款。

關于王某某個人所有房屋的租金收入72000元，性質屬于經營性收入，按照婚姻法第十七條的規定，應認定為夫妻共同財產。

綜上，一審法院判決：準予王某某與李某離婚;李某支付王某某房屋裝修補償款40000元及出售夫妻共同所購家具、電器的款項4000元;王某某支付李某房屋租金收入36000元。

一審判決后王某某不服提出上訴，王某某堅持認為李某婚后所購房屋及出售房屋的增值收益屬于夫妻共同財產，而其出租房屋的租金收入不應認定為夫妻共同財產，因為房屋出租事宜全部由其自己打理，包括尋找合適的租戶、簽訂租賃合同、維修設施等等，李某根本就不關心，租金收入當然也與李某無關。

二審法院經審理后判決：駁回上訴，維持原判。

三、主要觀點和理由

該案爭議的焦點問題是：(1)李某用于婚后購房的資金來源于出售其婚前個人所有的房屋，訴爭房屋是否屬于夫妻共同財產的范圍，增值部分應如何處理;(2)王某某個人所有房屋于婚姻關系存續期間的租金收入應如何認定。

1.關于李某用于婚后購房的資金來源于出售其婚前個人所有的房屋，訴爭房屋是否屬于夫妻共同財產的范圍，增值部分應如何處理的問題。

第一種意見認為，位于寧國市××小區的房屋，系李某用出售自己婚前房產所得資金購買，雖然該購房行為發生在雙方婚姻關系存續期間，但購房款來源于李某的婚前財產，王某某對此也沒有異議。從性質上來說，這只是李某一方的婚前財產由原來的房產轉化為貨幣再轉化為訴爭房產，所謂萬變不離其宗，該房屋應屬李某個人所有。李某將訴爭房屋再次轉讓，由于房價上漲的市場因素而獲利豐厚，但該收益屬于自然增值，根據相關司法解釋的規定，增值部分也應屬于李某一方所有。

關于婚姻關系存續期間對房屋進行裝修一節，應考慮裝修款來源及相應的折舊因素，由李某對王某某予以合理補償。

第二種意見認為，雙方登記結婚在前，李某出售原房屋繼而再購新房在后。取得結婚證即確立夫妻關系，除法律規定和雙方另有約定外，原則上婚后所得都應認定為夫妻共同財產。故李某婚后所購寧國市××小區的房屋應定性為夫妻共同財產，出售房屋所得增值收益也屬于夫妻共同財產，離婚時應當依法予以分割。

我們認為，上述第一種意見是適當的。

本案中李某在婚后用出售自己婚前房產所得資金購買訴爭房屋，不能機械地認為該房屋系婚后購買就屬于夫妻共同財產，還要審查購買房屋的資金來源。根據民法的基本原理，貨幣形式和其他財產形態之間的轉化并不改變所有權的性質。從國外法律的規定來看，一些國家通過明文規定的方式將“夫妻個人財產的替代物”，認定為夫妻一方的個人財產。如《瑞士民法典》第198條規定了以下財產為夫妻一方個人所有的財產：(1)夫妻一方專有的個人使用物品;(2)結婚時屬于夫妻一方所有的財產，或在婚姻關系存續期間通過繼承或其他方式無償取得的財產;(3)因精神賠償所獲得的補償金;(4)夫妻一方個人財產的替代物。

2.關于王某某個人所有房屋于婚姻關系存續期間的租金收入應如何認定的問題。

第一種意見認為，對于一方個人所有的房屋婚后出租取得的租金收入，應確立一個推定原則。即一方婚前所有的房屋在婚姻關系存續期間所得的租金首先推定為夫妻共同所有，但若房屋所有人有證據證明房屋出租的經營管理僅由一方進行的，則婚姻關系存續期間的租金收益應歸房產所有人個人所有。比如發布租賃信息、尋找租戶、帶人看房、簽訂房屋租賃合同、催收租金等均是由房屋所有人負責，另一方從始至終沒有參與，對于經營出租房屋并無任何貢獻，此種情況下應認定房屋租金歸屬房產人個人所有。

第二種意見認為，雖然房屋租金在民法理論上被認為屬于法定孳息，僅僅從法律定義的角度分析，房屋租金是依據租賃合同收取的法定孳息，應歸租賃物的所有人所有。但是，租賃行為本身也是一種經營活動，也需要付出時間、精力和勞動。考慮到租金與單純的銀行存款利息不同，出租方對房屋還有維修等義務，租金的獲取與房屋本身的管理狀況密切相連，需要投入一定的管理或勞務，故將租金認定為經營性收益比較適宜。尤其對那種夫妻一方依靠房租收益維持生計的情形，如果將一方所有的房屋婚后出租的租金收益認定為個人財產，而另一方的工資、獎金收入則屬于夫妻共同財產，結果顯然是極不公平的。

我們同意第二種意見。當今世界主流越來越強調家務勞動與出外工作、投資經營對于家庭具有同等價值，第一種意見忽略了家務勞動應有的價值，不利于婦女權益的保護及婚姻家庭關系的穩定。另外，從證據的角度來說，判斷一方是否對經營出租房屋作出過貢獻，恐怕也有一定的難度。