最近熱度最高的話題，莫過于20年土地使用權到期如何續期。

早些時候討論的是：同為2007年頒布的兩部法律《物權法》和《城市房地產管理法》(修改頒布)，關于到期土地使用權續期的規定是不一樣的。但很快大家意識到，物權法是物權方面的基本法，應依物權法的規定審視土地使用權到期的問題。物權法第149條說的是:“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。正值南方有的地方出讓的土地是20年期限的，如何續期就自然成為全民關注的焦點。

有人認為“自動續期”，沒有說收費，那就是免費續期。許多人贊成。尤其在某地方準備對續期時收取基準地價30%甚至35%的出讓金的時候。人們同情之余，也對這一主張予以喝彩。對此筆-者頗有些想法，愿與大家分享。

首先，物權法為何會寫“自動續期”——據立法者回憶，主要是因為當時的立法者擔心巨量的到期土地會導致主管機關無法應對辦續期手續的負擔;將手續免去，于是規定“自動續期”。至于續期收不收費，當時的主導者認為后人會更智慧地解決或抉擇。可見，立法原意并非自動即免費。

其次，20年土地使用權到期如果免費，對于繳納70年土地出讓金的人而言不公平。其間土地出讓金的差額可能是幾倍。公平乃法律的本質，也是法律被人們信奉的原因。

第三，70年土地使用權也會到期，20年到期與70年到期的土地使用權都需要統一的制度安排。因此，可以使20年到期土地的續期，成為其后到期土地續期的預演。何謂預演?改革是也。

第四，怎么改。想想坊間N年前關于物業稅或者土地稅的傳言，我們的靈感就該朝這個改革方向去發展。既然現在對那些繳了20年土地出讓金的人再收一筆土地出讓金，當事人難以承受，旁觀者亦多嘖言，何不借此機會，讓自動續期后的業主按照年度繳納一定的土地使用稅或物業稅呢?

這樣任何到期的土地使用者都可以得到自動續期，但其后則按照年度交稅。交稅的好處明顯大于土地出讓金。因為土地出讓金是一次性收取，收取后會很快使用殆盡。而稅收是細水長流，金額不大，老百姓可以負擔得起，而國家財政可以得到源源不斷的注入。

說到此，有人會問，你怎么知道土地使用稅金額不大?因為粗略地看，若把土地出讓金分成七十份，再考慮已經收取過的遞減，每年的土地使用稅不應該很高。這只是一個技術活，按照其他國家的通例，精算師好好算算，保持客觀，就會有一個公平的結果。

還有人擔心地問，如果業主不去交稅怎么辦?不能過戶，就這么簡單。另外還有其他行政手段，如通知交稅、催繳，日常的檢查監督等。“出來混總是要還的”，制度總要留有后手才行。

最后筆-者想強調的是，土地續期后如何收稅是法律保留事項，需要全國人大立法或者授權方能為之。改革還是要與立法同步而非突破，才是法治之途。如果還有其他的問題，歡迎致電律霸網。