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開發商的“自由區”有哪些陷阱

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-06 · 820人看過

1、 所謂“偷面積”,就是利用現行的商品房建筑設計規范,設計出盡可能多的可供業主使用的居住空間,但不計入銷售面積或只計算一半面積(如陽臺、花園面積按50%;2;層高低于2.2)銷售面積中不包括米的空間等),以提高單位的利用率,讓購房者覺得“物有所值”。偷面積實際上是建筑面積計算方法上的一個漏洞,減少了建筑面積的平整面積。這樣,就可以幫助開發商降低稅費。在房地產營銷中,也可以利用“偷”面積贈送給購房者,從而增加項目的銷售亮點。

2,“違建區”

一些開發商的“自由區”是擅自改變規劃設計建設的,具體操作方法是建設項目通過規劃驗收后,該房屋的二次裝修改造可以自行進行,也可以由買受人集體委托其指定的附屬裝修公司(即:,與購房人簽訂預售合同,同時配合購房人)業主簽訂委托裝修協議,購房人委托其指定的附屬裝修公司進行“免費”裝修。一旦卷入官司,將是一只金蟬。違規主體為購房人,導致房屋實際使用面積增加。

3,“侵權面積”

開發商向某些特定住戶的購房者捐贈的面積,實際上是業主的共同面積,如頂層承諾給頂層業主的陽臺、底層業主的地下室空間等,按物業規定法律規定,這部分空間原本屬于業主,而不是開發商。由于侵犯了所有業主的權利,即使開發商提出,如果其他業主提出異議,也可能被拆除。其次,開發商的“自由區”屬于違法虛假宣傳。“自由區”的前提應該是自由區合法,給予者擁有合法的產權。因為開發商的“免費”面積不計入容積率,有的免費面積甚至是違法侵權面積,贈送行為是無效的,即使可以因為捐贈面積本身不合法、不被政府認可而被盜,而開發商在賣房時已經將贈送面積的建筑成本分攤到房價中,“贈送”沒有實名,因此屬于違法虛假宣傳。政府多年來無視開發商“捐贈面積”的非法宣傳,進一步縱容開發商。第三,購房者獲得的“自由面積”只是一種非法使用權。

由于開發商對自由區域沒有合法產權,“自由”區域屬于違法區域,因此不會也不能寫入“房產證”。根據我國《物權法》的規定,只有依法登記并取得房地產證的房產面積才受法律保護,也就是說,開發商提供的面積不受法律保護。不能像房產證上登記的面積那樣投資抵押,拆遷時不予補償。一旦發生糾紛,不僅權益得不到保障,違法建設的法律責任也可能被政府追究。四是“自由區”損害業主共同利益,導致財政收入流失。

由于增加了“自由區”,總建筑面積增加,容積率增加,綠地比例下降,人口密度增加,各類公共設施利用率提高,使用年限縮短,業主整體居住環境和質量下降。由于容積率與土地出讓金數額有關,提高容積率需要繳納土地出讓金才能辦理規劃變更手續。部分“免費面積”是開發商未調整容積率就違法建設的面積。開發商提高容積率卻不支付地價,導致國家財政收入流失。原因很簡單。相反,它是免費的。送人總比不送人好。這是幾乎所有購房者的共同想法,因為一方面,面積不定價表面上看,至于業主是否愿意減少產權損失,即使政府不愿意讓業主接受法律的“饋贈”,購房者也會非法“接受”。綜上所述,政府實施建設項目規劃許可制度,對項目規劃設計進行審查驗收,正是為了防止開發商“偷面積贈送”。除了開發商騙取權責金不分面積贈送外,開發商“贈送面積”的公示實際上是對現行建設工程規劃許可制度的挑戰,是暗示誘導購房是一種違法行為,涉嫌虛假宣傳,應明確禁止。開發商要想讓購房者受益,就應該合法建房,并降價,讓購房者真正得到低價合法產權房。你知道嗎

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