自住型商品房是保障房嗎
自住型商品住房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式取得土地使用權(quán),按照限定銷(xiāo)售對(duì)象、限定銷(xiāo)售價(jià)格的原則,滿(mǎn)足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。具有政策性住房和商品住房雙重屬性,但不屬于保障性住房。
自住型商品房是商品房的三個(gè)原因:
1.土地流轉(zhuǎn)過(guò)程與普通商品房一樣。自住型商品房的土地并非政策性劃撥或優(yōu)惠價(jià)出讓?zhuān)墙?jīng)過(guò)跟商品房一樣的招拍掛全過(guò)程,開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了激烈的叫價(jià)和拍賣(mài),從形式上實(shí)現(xiàn)了公開(kāi)和公平。因此,自住型商品房的價(jià)格中,地價(jià)占有50%以上的比重,甚至達(dá)到90%。這與普通商品房沒(méi)什么區(qū)別。
2.交易價(jià)格和上市交易過(guò)程與普通商品房基本一致。雖然自住型商品房采取限價(jià)政策,售價(jià)只有周邊地段的70%左右,但定價(jià)機(jī)制是隨行就市,跟市場(chǎng)行情保持一致。此外,自住型商品房是允許再上市轉(zhuǎn)為二手房的,雖說(shuō)要五年以后,且所得溢價(jià)收益的30%要交給政府,但依舊是可以按照市場(chǎng)行情進(jìn)行變現(xiàn)交易的。這兩點(diǎn)與普通商品房無(wú)區(qū)別。
3.建筑質(zhì)量和風(fēng)格與普通商品房大體一致。自住型商品房的承建開(kāi)發(fā)商,基本是具有一定品牌影響力的大型房地產(chǎn)企業(yè)(小企業(yè)基本拿不到地),雖說(shuō)或許會(huì)有店大欺客之嫌,但作為市領(lǐng)導(dǎo)的面子工程,基本的道德水準(zhǔn)還是會(huì)有的。從建筑風(fēng)格來(lái)說(shuō),目前上市的自住型商品房,都設(shè)計(jì)成高層或小高層板樓,而非保障房通常意義的塔樓;戶(hù)型面積從50多平米到135平米,更加豐富和多樣。一些自住型商品房主打綠色環(huán)保、低密度花園洋房、一梯兩戶(hù)、人車(chē)分流、商業(yè)配套、配建學(xué)校幼兒園,這都比保障房的品質(zhì)要強(qiáng)得多,甚至不亞于目前在售的普通商品房。
自住型商品房申請(qǐng)條件
1、名下無(wú)房或僅有一套住房的北京戶(hù)籍家庭可申請(qǐng)自住型商品房;
2、符合購(gòu)房條件且名下無(wú)房的非京籍家庭(需持有有效暫住證,連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社保或個(gè)稅,可以購(gòu)買(mǎi)一套自住型商品房);
3、單身者申購(gòu)北京自住型商品房需年滿(mǎn)25周歲;
4、本市戶(hù)籍的無(wú)房家庭和目前已在輪候經(jīng)適房、限價(jià)房的家庭可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。
北京自住型商品房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)條件
1、北市戶(hù)籍無(wú)房家庭(含夫妻雙方及未成年子女),其中單身人士須年滿(mǎn)25周歲。
2、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭。
注:符合條件的家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套自住型商品住房
商品房預(yù)售條件及步驟
房屋預(yù)售雖然是一種可行的銷(xiāo)售方式,但如果管理不善,極易導(dǎo)致投機(jī)行為,損害消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益。為此,《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下全書(shū)簡(jiǎn)稱(chēng)《城市房地產(chǎn)管理法》)專(zhuān)門(mén)對(duì)房屋預(yù)售的條件作出了規(guī)定。根據(jù)該法第四十四條第一款的規(guī)定,房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
第一,已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū)。此項(xiàng)規(guī)定是商品房預(yù)售的基礎(chǔ)。因?yàn)橹挥型恋厥褂脵?quán)是合法的,在土地上所建的房屋才能合法地進(jìn)入流通領(lǐng)域,從而達(dá)到預(yù)售的目的。
第二,持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提。城市任何建設(shè)項(xiàng)目都得置于城市的總體規(guī)劃之下,房屋建設(shè)也不例外。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃,領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開(kāi)工建設(shè)。
第三,按提供預(yù)售的房屋計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此項(xiàng)規(guī)定是房屋預(yù)售的關(guān)鍵性問(wèn)題。
第四,向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明
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鄭帥律師,畢業(yè)于西南政法大學(xué),獲法學(xué)本科文憑及法學(xué)學(xué)士學(xué)位,曾任重慶銘友律師事務(wù)所金融事務(wù)部負(fù)責(zé)人,現(xiàn)任重慶渝宏律師事務(wù)副主任律師。該律師曾在長(zhǎng)城融資擔(dān)保股份有限公司、重慶市江北區(qū)聚興小額貸款股份有限公司擔(dān)任法律顧問(wèn),具備豐富的處理復(fù)雜、疑難案件的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn),從事律師工作以來(lái),先后為中信銀行重慶分行、重慶銀行、中國(guó)建設(shè)銀行重慶分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行、華夏銀行重慶分行、中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司重慶辦事處、中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司重慶市分公司、重慶市江津區(qū)漢信小額貸款有限公司、重慶市兩江新區(qū)通盛小額貸款股份有限公司等多家金融機(jī)構(gòu)提供法律服務(wù)。執(zhí)業(yè)期間,主辦、協(xié)辦各類(lèi)重大疑難案件數(shù)百件,涉案金額累計(jì)10億余元,案件類(lèi)型涉及金融借貸、婚姻家庭、交通事故、工傷、刑事案件、公司法務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域。同時(shí)并承辦過(guò)多項(xiàng)非訴訟法律服務(wù)項(xiàng)目。其中,作為主要負(fù)責(zé)人牽頭辦理中信銀行重慶分行、重慶銀行不良案件催收工作,并承接了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行、華夏銀行重慶分行、中國(guó)建設(shè)銀行重慶市分行等多個(gè)不良貸款項(xiàng)目清收工作,積累了豐富的法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)
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