如果房屋買賣中,雙方基本達成意向,購房人繳納了定金,如果任何一方違約導致合同無法履行。則對實際交付的定金施行定金罰則,即:購房人違約則不能要求返還定金,賣房人違約則需要雙倍返還定金。
如果買方全款購房則資金充足,履行付款義務問題不大,那么就要著重防范賣方的違約行為,可以約定較高數(shù)額的定金,如總價20%,這樣就加大了賣主違約的成本,促使其及時辦理過戶手續(xù)。反之,由于定金罰則是把雙刃劍,因此如果貸款買房的買主,如果沒有較大把握辦理房貸,應當適當降低定金的支付比例,特別是目前銀行從嚴審核貸款的情況,一旦貸款無法辦理,那么如果沒有其他約定,將導致需要向賣方承擔違約責任。
關于定金罰則的規(guī)定
購房定金的比例是多少,購房時一般交多少定金?
購房定金的比例不能違反法律的規(guī)定。《擔保法》規(guī)定,當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數(shù)額由當事人約定,但不得超過主合同標的額的百分之二十。
因此,按照上述法律的規(guī)定,購房認購書中規(guī)定的購房定金的比例不應當超過購房款的20%。比如,購房者要買的商品房的價格是100萬元,那么認購書中規(guī)定的購房定金就不能超過20萬元。
如果購房定金的比例超過了百分之二十的話怎么辦?
《擔保法司法解釋》第一百二十一條規(guī)定,當事人約定的定金數(shù)額超過主合同標的額百分之二十的,超過的部分,人民法院不予支持。也就是說,超過百分之二十的部分就不屬于定金,不適用法律關于定金罰則的規(guī)定。
所謂定金罰則,債務人履行債務后,定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。比如,房屋價格是100萬元,但是認購書中的定金是30萬,那么超出的10萬就不能適用定金罰則。如果由于開發(fā)商的原因導致購房合約不能簽訂的,那么開發(fā)商應當給購房者雙倍返還的定金是40萬,而不是60萬。當然開發(fā)商把超出定金的10萬也必須退回給購房者,這樣購房者一共可以拿到50萬。
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