首先住房貸款屬于長(zhǎng)期貸款,其利率是一年一調(diào),也就是說(shuō),即便近期利率調(diào)整,個(gè)人房貸新利率也要從明年1月1日開始實(shí)行,提前還貸意味著必須放棄一部分流動(dòng)資金,同時(shí)承擔(dān)較大的資金壓力。要知道,和銀行打交道可是“還錢容易借錢難”,因此提前還貸應(yīng)量力而為。
那么,哪些情況下并不適合提前還款呢?
1、公積金貸款不滿一年不適合提前還款
在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定,部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出,并且歸還的金額應(yīng)超過6個(gè)月的還款額。
2、申請(qǐng)等額本息貸款并不適合提前還款
額本息法下,最初的幾年大部分資金償還的只是利息,本金站的份額少。此時(shí)若選擇提前還貸,會(huì)有大量利息損失。如果您有提前還貸的預(yù)期,最好選擇等額本金還款法,貸款期限也不宜過長(zhǎng)。
3、公積金貸款并不適合提前還款
另外如果購(gòu)房者選擇的是公積金貸款,在提前還貸后,公積金將停止使用,并按活期利率存起來(lái),到退休時(shí)才能提取,這一塊資金在未來(lái)的歲月里帶來(lái)的收益就太少了。當(dāng)然,公積金政策根據(jù)地區(qū)會(huì)有所不同,部分地區(qū)允許以一年為單位提取公積金用來(lái)償還房屋貸款,此時(shí)也可以考慮靈活利用公積金。
4、等額本息進(jìn)入還款中期
目前在商貸當(dāng)中,使用最廣泛的是等額本息還款法。進(jìn)入還款階段中期后,月供的構(gòu)成中,大部分都是本金,提前還款的意義已經(jīng)不大了,如果消費(fèi)者資金不是很充裕,可以不急于提前還款。特別是進(jìn)入還款后期,也就沒有必要?jiǎng)佑眉械馁Y金還款。這樣既打亂了理財(cái)計(jì)劃,又不利于資金的有效使用。
5、等額本金還款期已達(dá)1/4
從目前銀行對(duì)提前還款的條件來(lái)看,一般都要求還款額是1萬(wàn)元的整數(shù)倍,等額本金還款法是指每月償還的本金相等,然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息,因此初期還款較多,壓力較大,隨著本金不斷減少,月供也不斷遞減,這樣后期的還款顯得比較輕松。以貸款30萬(wàn)元,期限20年為例,從還款期的第六年開始,即還款期已經(jīng)達(dá)到1/4,在月供的構(gòu)成中,本金開始多于利息,如果這個(gè)時(shí)候進(jìn)行提前還款,那么所償還的部分其實(shí)更多的是本金,這樣就不利用有效的節(jié)省利息。
6、有更好的投資理財(cái)渠道
如果消費(fèi)者的資金有更好的投資理財(cái)渠道,比如投資于基金、外匯等理財(cái)產(chǎn)品,而且資金運(yùn)作能力比較強(qiáng),可以獲得更高的回報(bào)率,資金所產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息,那么從發(fā)揮流動(dòng)資金的效用看,這部分消費(fèi)者沒有必要把資金用于提前還款。
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