眾所周知,現在的房貸最長是30年,但在實際生活中真正的還款周期并沒有沒那么長。有銀行的數據統計,一般的房貸還款周期差不多為五到七年,有90%的人都會選擇提前還貸。其中,很多人受制于傳統觀念的束縛,覺得欠銀行的錢不舒服,又或者自己在經濟上另有打算;當然還有一部分人,對于目前理財投資市場并不了解,沒有找到合適的理財渠道。
不適宜提前還貸
從目前國內的經濟大環境來看,目前仍處于降息通道,短期內加息的可能性不大。簡單說大家現在從銀行貸款買房,借得錢越多、時間越長就越好,不必急于還款,畢竟房貸利率很低,利率折扣優惠也很大。
如果是以下三種請款,建議您不要進行提前還貸了:
1、用公積金貸款的,或者貸款時享有較大折扣的(一般為8.5折)
截止目前,公積金五年期以上貸款利率為3.25%,商業貸款基準利率為4.9%,再加上折扣,執行利率就達到了4.165%,可以說是非常低的水平。由于已享受較低折扣的利率優惠,目前又處于降息通道中,拿手中的閑置資金做一些理財更為劃算。比如你手中有十萬元的閑置資金,以投資一年期,年華收益6%的理財產品為例,年終可以獲得收益6000元。
相反,你進行提前還貸的話,要按照合同支付一筆高昂的違約金。以目前北京首套房利率折扣優惠最高的匯豐銀行為例。
如果一次全部還完:
1-2年之內提前還款,銀行將收取本金的2%人民幣(最低20000元)作為違約金;
2-3年之內提前還款,銀行將收取本金的1%人民幣(最低10000元)作為違約金;
3年之后,無違約金。
僅部分還款:
1-2年之內,銀行將收取還款額的2個月的利息作為違約金(最低4000元)。
2年之后,無違約金。
2、等額本金還款期已過1/3的
等額本金是將貸款總額平分成本金,根據所剩本金計算還款利息。也就是說,越到后期,這種方式所剩的本金越少,所產生的利息也越少。如果你已經還款超過1/3了,就說明已還了將近一半的利息,后期所還的更多是本金,利息高低對還款額影響不大。
3、等額本息還款已到中期的
等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分攤到每個月中。也就是說,每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期,已經償還了大部分的利息,因此提前還貸意義也不大。
適宜提前還貸的5種情況
當然,也會有人說目前水平利率低,提前還貸肯定能省不少利息,以下幾種適宜還貸的情況供大家參考。
1、如果是等額本息貸款,沒有超過貸款年限三分之一,提前還款比較劃算;
2、如果是等額本金,沒有超過整體貸款年限四分之一,可以做一部分提前還款;
3、除了五年定存一點投資理財都不會的,就提前還吧,還完了經??纯丛趺蠢碡?,相信對你一定有幫助;
4、想還清貸款作抵押的,沒啥說的必須還;
5、死活不能欠銀行錢,尤其家里老人催促的,就還了吧,別讓老人替你操心.
確實,提前還完房貸會比按時還完節省不少利息,但每個人也需要結合自身情況而定,如果是打算部分還款,選擇縮短還款期限比減少月還款額更劃算;
如果是計劃今年還清所有的房貸,這里還要提醒大家還需要注意以下這兩個問題:
1、你需要弄清楚貸款銀行對提前貸的相關規定:
在年底還款之前,你先去銀行了解清楚貸款銀行對于提前還貸有哪些具體的規定,比如提前還貸是否有違約金,如果有違約金,其收取的標準怎樣;提前預約還貸時間是否有要求;以及對提前還貸的數額又會否有規定等等。
如果買房時,你選擇的是“商業貸款+公積金貸款“組合貸款的方式,建議先還商業貸款,因為相比公積金貸款,商業貸款的利息比較高,如果先將商業貸款的那部分還清了,那么對于個人和家庭來說,每月的房貸壓力必定會減輕很多,而且利息也同時節省不少。
最后,還想提醒大家注意現在好多銀行,如果你和該銀行有房貸業務聯系的話,連續一年兩年正常還了,還可以給你一個幾十萬的信用貸款,雖然不同銀行額度不等,但一般都在十萬到一百萬的區間。
比如你現在買二套房不能貸款的情況下,如果能在銀行拿一個信用貸款產品,利率上升也不高的情況下,比從別的渠道貸款好多了。
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