房屋的實際面積也可以說成是能夠讓所有人使用到的面積，當(dāng)然這就除開了公攤面積了。但一般在計算房屋價款的時候，往往都是根據(jù)房產(chǎn)證上面的面積進(jìn)行的，此時就包括了公攤面積。那到底房屋實際面積怎么算呢?下文中律霸小編為你做詳細(xì)解答。

一、房屋實際面積怎么算

商品房面積也叫商品房銷售面積，包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e兩部分。

(一)套內(nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分：

1、套內(nèi)使用面積：按照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定計算;

2、套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

(二)商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計算方法主要包括以下兩部分：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積。

2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

(三)下列空間不得計入公用建筑面積：

1、作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等;

2、作為人防工程的地下室。

二、商品房面積糾紛應(yīng)該如何處理?

商品房銷售，在實務(wù)中有按套(單元)計價的，也有按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的。這些做法，也為有關(guān)規(guī)定所認(rèn)可。《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。”

(一)約定按套或單元計價的，對商品房面積誤差糾紛的處理：

《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定：“按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套(單元)計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變;套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”

在商品房現(xiàn)房銷售情況下，由于買受人可直接查看實物，按照“套”來計價使交易簡潔明快，并不失其合理性。引起面積誤差糾紛的，一般應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人在合同訂立時對按套計價方式的合意，不必過分糾纏于商品房面積的計算及其誤差的比例問題。

(二)約定以商品房面積計價，對面積誤差的處理

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;

2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”

這里提醒購房者，千萬不要接受不規(guī)范的草圖或者沒有標(biāo)明尺寸的示意圖，不要輕信圖紙比例，要將重要尺寸寫進(jìn)購房合同，這可作為日后驗房時的重要依據(jù)，省去很多不必要的麻煩。

才知道實際可用被自己利用的面積是多大，這樣要是進(jìn)行裝修的話，自己心里也有譜。最后提醒購房者，收房時可以自己測量一下面積，或者找一些專業(yè)機(jī)構(gòu)測量。萬一出現(xiàn)問題商品房面積差開發(fā)商不認(rèn)賬，及時咨詢律師，避免自己的權(quán)益受到不法侵害。

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