房屋的實際面積也可以說成是能夠讓所有人使用到的面積，當然這就除開了公攤面積了。但一般在計算房屋價款的時候，往往都是根據房產證上面的面積進行的，此時就包括了公攤面積。那到底房屋實際面積怎么算呢?下文中律霸小編為你做詳細解答。

一、房屋實際面積怎么算

商品房面積也叫商品房銷售面積，包括套內建筑面積和分攤的公共建筑面積兩部分。

(一)套內建筑面積的計算方法：套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積三部分：

1、套內使用面積：按照《住宅建筑設計規范》的規定計算;

2、套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻墻體水平投影面積的一半計入內墻體面積，非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

(二)商品房分攤的公用建筑面積的計算方法主要包括以下兩部分：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積。

2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

(三)下列空間不得計入公用建筑面積：

1、作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等;

2、作為人防工程的地下室。

二、商品房面積糾紛應該如何處理?

商品房銷售，在實務中有按套(單元)計價的，也有按套內建筑面積或者建筑面積計價的。這些做法，也為有關規定所認可。《商品房銷售管理辦法》第十八條規定：“商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價?！?/p>

(一)約定按套或單元計價的，對商品房面積誤差糾紛的處理：

《商品房銷售管理辦法》第十九條規定：“按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。”

在商品房現房銷售情況下，由于買受人可直接查看實物，按照“套”來計價使交易簡潔明快，并不失其合理性。引起面積誤差糾紛的，一般應當尊重當事人在合同訂立時對按套計價方式的合意，不必過分糾纏于商品房面積的計算及其誤差的比例問題。

(二)約定以商品房面積計價，對面積誤差的處理

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十四條規定：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;

2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”

這里提醒購房者，千萬不要接受不規范的草圖或者沒有標明尺寸的示意圖，不要輕信圖紙比例，要將重要尺寸寫進購房合同，這可作為日后驗房時的重要依據，省去很多不必要的麻煩。

才知道實際可用被自己利用的面積是多大，這樣要是進行裝修的話，自己心里也有譜。最后提醒購房者，收房時可以自己測量一下面積，或者找一些專業機構測量。萬一出現問題商品房面積差開發商不認賬，及時咨詢律師，避免自己的權益受到不法侵害。

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