一、哪些情況不構(gòu)成延期交房
通常出賣人不能在約定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房,需要承擔(dān)違約責(zé)任,但在下列情況下,不承擔(dān)延期交房違約責(zé)任:
第一,因?yàn)椴豢煽沽υ驅(qū)е挛窗磿r(shí)交付,根據(jù)《合同法》第一百一十七條規(guī)定,因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任;據(jù)此,因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響,造成出賣人延期交房的,出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是,出賣人應(yīng)在合理的時(shí)間內(nèi)對(duì)買受人及時(shí)履行通知義務(wù),否則可能承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第二,因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更影響了按時(shí)交付的,如果在房屋建設(shè)過(guò)程中遇到政府主動(dòng)提起的規(guī)劃變更,如政府部門需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路,要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離等等情況,為此,開發(fā)商需要時(shí)間來(lái)對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改;或者是房屋在施工過(guò)程中遭遇重大技術(shù)難題,如地質(zhì)條件的突變等,必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的,此類情況雖不能歸入不可抗力范疇,但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,顯然有失公平,也可根據(jù)實(shí)際情況認(rèn)定開發(fā)商免責(zé)。
二、開發(fā)商延期交房要怎么處理
開發(fā)商無(wú)正當(dāng)理由延期交房的,購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)催告,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)如果仍然沒(méi)有交房,可以要求解除合同。另外購(gòu)房者也可按照合同要求支付違約金或者賠償損失。如果合同既約定違約金又約定了賠償損失的,不能同時(shí)適用,可擇一較高者適用。
《合同法》第九十四條規(guī)定,當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的,對(duì)方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確,該解釋規(guī)定,出賣人遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定,法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。
以上規(guī)定中,兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚,一為購(gòu)房者催告開發(fā)商交房,一為開發(fā)商催告購(gòu)房者行使解除權(quán);一為購(gòu)房者催告后經(jīng)過(guò)三個(gè)月取得解除權(quán),一為開發(fā)商催告后購(gòu)房者的解除權(quán)有效期縮短為三個(gè)月。
鑒于以上的規(guī)定,在開發(fā)商延遲交房時(shí),不管購(gòu)房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同,都應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告,一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí)采取的一個(gè)應(yīng)對(duì)舉措;二是催告后可解除合同對(duì)開發(fā)商也是一種壓力。
開發(fā)商若是沒(méi)有按照商品房買賣合同的約定,按期交付商品房,首先要弄清楚開發(fā)商延期交房的原因,一般可以通過(guò)咨詢開發(fā)商或者相關(guān)政府部門得到答復(fù)。如果是開發(fā)商自身的原因?qū)е碌难悠诮环浚?gòu)房者可以催促開發(fā)商盡快交房,并保留要求開發(fā)商支付違約金的權(quán)利。
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