施工合同審核審查要點

一、審查合同主體是否合法

合同主體是否具備簽訂及履行合同的資格，是合同審查中首先要注重的問題，這涉及到交易是否合法、合同是否有效的問題。

1、留意合同主體的合法和真實。

市場經(jīng)濟強調(diào)締約自由，為了追求利潤，許多組織采取各種欺詐的手法，制造主體合法、真實的假相，達到簽約(欺詐)的目的，嚴峻干擾了市場秩序。雖然，從法律上講，因該種動機簽訂的合同無效，而且可以依照相關(guān)救濟條款進行責任追究。但是同樣會給組織帶來人力、物力、財力上的重大損失。所以合同主體的合法真實是合同審查的重要項目之一，是關(guān)系合同目的能否實現(xiàn)的前提之一。另外，還要注意審核或確認負責簽訂合同的單位或個人是否已取得相應(yīng)的合法授權(quán)，以防止無權(quán)代理或超越代理權(quán)限訂立合同的情形存在。當然，自已一方的主體是否適格(例如不是獨立法人、法人名稱不對、印章和名稱不一致等)，也要進行審查，防止所簽訂的合同無效。嚴格審查發(fā)包人資質(zhì)等級及履約信用，從事房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)必須取得相應(yīng)的資質(zhì)等級;合同上單位名稱是否是全稱，單位名稱和印章是否一致，單位的地址(包括送達地址)和電話聯(lián)系方式等信息是否正確;合同簽訂人員是否具有授權(quán)，本人和身份資料是否一致;單位建筑工程聯(lián)系人員和工程代表是否明確，變更聯(lián)系人和工程代表，交接程序是否合理安排，代表的權(quán)限范圍是否明確;單位經(jīng)營范圍是否包括建設(shè)工程，合同中是否明確單位經(jīng)營資格、信用等;合同是否有第三方參與，假如有設(shè)計單位、監(jiān)理單位等第三方參與合同簽訂或履行過程，對自己的權(quán)利義務(wù)是否會產(chǎn)生不利影響;

2、注意合同主體是否具備相關(guān)的資質(zhì)或許可。

對某些業(yè)務(wù)領(lǐng)域，按照相關(guān)的法律或法規(guī)規(guī)定，需要合同一方或雙方主體必須具備相應(yīng)的資質(zhì)或經(jīng)營許可才可從事。如建設(shè)工程設(shè)計合同需要國家建設(shè)部門核發(fā)的設(shè)計資質(zhì)、建設(shè)施工合同要求業(yè)主有“報建”的整套資料、從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)需要開發(fā)資質(zhì)等。工程來源是否正當(如需要經(jīng)過招標的是否經(jīng)過招標)，是否需要主管部門的批準手續(xù)，工程名稱是否規(guī)范，工程范圍、內(nèi)容是否清晰;。對實行資質(zhì)治理或特別許可的業(yè)務(wù)，若簽約一方不具備相應(yīng)的從業(yè)資質(zhì)或經(jīng)營許可，由此所訂立的合同一般屬于違背國家法律法規(guī)的合同。一旦糾紛產(chǎn)生，輕易被確認為無效合同。另外采用假的資質(zhì)進行欺詐也是很常見的。審查相關(guān)資質(zhì)和許可要求審查者深入了解相關(guān)專業(yè)知識。

3、注意對資信能力、業(yè)績、人員等進行審查。

一個組織的資信能力是影響其履約能力的重要因素，一個規(guī)模較大、信譽良好、業(yè)績精彩的組織同樣有可能因為資金周轉(zhuǎn)的問題而影響其詳細項目的操作，從而可能造成締約方的損失，輕則延誤履行期限，重則違約不能履行。因此，一般重大工程項目、重要項目或者較大額度的采購等合同，一般要求對方出具履約保證金函，這樣才能從資信上促進對方積極履約。另外在后期質(zhì)量保證期內(nèi)，要求對方出具質(zhì)保金保函也是可行的方法之一，但一般只適用于較大工程項目，涉及金額較多。另外，過往業(yè)績和人員素質(zhì)也是締約目的實現(xiàn)的保障之一，對業(yè)績和人員的資料審查應(yīng)該列入合同要害審查項目之一。審查施工合同對方當事人是否取得了建筑法律或行政法規(guī)要求的資質(zhì)，是否具備相應(yīng)的工程造價所要求的施工企業(yè)法人資質(zhì)等級。審查時主要看其是否持有國家工商行政管理機關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，是否持有建設(shè)行政主管機關(guān)頒發(fā)的資質(zhì)證書，對于不具備相應(yīng)資質(zhì)、資格的施工企業(yè)應(yīng)該拒絕，以免合同無效，造成經(jīng)濟損失。還要審查施工當事人的設(shè)備、技術(shù)水平、經(jīng)營范圍、履約能力、信譽等情況，加以調(diào)查核實。

二、審查合同條款是否完備

應(yīng)按照合同的性質(zhì)，依據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)的規(guī)定對合同條款進行認真審查，確定合同條款有無遺漏，各條款內(nèi)容是否具體、明確、切實可行。避免因合同條款不全和過于簡樸、抽象、原則，給履行帶來困難，為以后發(fā)生糾紛埋下種子。

例如：相對于合同主體、標的、技術(shù)標準等重要合同內(nèi)容來說，有些合同內(nèi)容很容易被忽視，甚至在合同中完全沒有體現(xiàn)，如不可抗力、合同保密、技術(shù)開發(fā)、質(zhì)量保證等等，其實從合同履行的可行性上來說，這些也是極其重要的，例如在工程建設(shè)合同中，不可抗力發(fā)生的機率就非常之高，而因此損失的承擔是一個需要嚴格界定，而又沒有相關(guān)統(tǒng)一標準的，容易產(chǎn)生糾紛的內(nèi)容之一，因此對其進行周密的預(yù)計，和具體的規(guī)定也就成為提高合同可行性的需要了。同樣道理合同保密、質(zhì)量保證、技術(shù)開發(fā)等內(nèi)容雖然不和合同標的直接發(fā)生聯(lián)系，但是卻是有違締約目的的內(nèi)容，需要從締約目的和后期利益的角度對其相關(guān)條款加以重視和完善。

三、審查合同內(nèi)容是否完備

1、審查合同權(quán)利義務(wù)，確定權(quán)利義務(wù)條款是否完整、將來能夠?qū)崿F(xiàn)。首先審查合同中規(guī)定的己方的義務(wù)實現(xiàn)是否存在障礙，有無依靠外界因素的情況，在需要對方配合的情況下，配合的程序是否已經(jīng)列明;其次審查己方的權(quán)利(主要是付款)是否包含條件，付款的依據(jù)是否清晰，是按進度、按工程量還是一次性支付;付款是否具有確定性，是否附加了條件和期限，是否受到外界影響，是否受到對方或第三方前置行為的影響，是否設(shè)置了不合理的付款條件，多個付款條款是否有矛盾等;對施工合同條款中的數(shù)量表述一定要明確具體，切忌模糊不清。而且要明確計量單位和計量方法。如承包工程面積要寫清楚是建筑面積還是使用面積，土方體積是松土體積還是壓實體積，這對單位造價包干工程的總造價就有很大的影響。計量方法、計量單位的使用要符合規(guī)定，以免雙方發(fā)生爭議。必要時要明確規(guī)定工程數(shù)量的正負尾數(shù)，如土方工程。

2、工程量條款的審查，審查工程量的確定、確認方法，工程量調(diào)整依據(jù)是否約定。工程量的計算方法是否科學，有關(guān)工程量的報告材料如何編寫、提交、確認等內(nèi)容是否具有可操作性，碰到超出設(shè)計范圍、變更施工范圍、返工等情況如何計算工程量是否有約定，工程量的核定期限是否細致、明確;

3、工程質(zhì)量約定的審查。審查工程質(zhì)量的確定、確認方法程序。關(guān)于工程質(zhì)量有無明晰的標準，驗收范圍(如驗收依據(jù)、設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計施工圖、技術(shù)說明、驗收規(guī)范等)有無書面的雙方簽字確認的質(zhì)量標準細則，質(zhì)量的實現(xiàn)有無障礙，驗收的主體是否合適，驗收的期限、程序設(shè)計是否合理，如何提出質(zhì)量異議、如何磋商、處理等;質(zhì)量爭議的處理方式及違約責任是否約定;工程質(zhì)量保修范圍、保修期和保修金的規(guī)定等;施工合同中的質(zhì)量條款是合同中最為復(fù)雜的條款和最容易產(chǎn)生糾紛的條款之一。不同的工程質(zhì)量對工程造價有很大的影響。工程質(zhì)量一定明確質(zhì)量標準，是否符合國家頒發(fā)的施工質(zhì)量標準，工程質(zhì)量要求合格，還是優(yōu)良。是否要創(chuàng)獎杯，是錢江杯還是魯班獎等，這些都要寫明白。雖然質(zhì)決定價，但反過來，建設(shè)方出了一定的價就應(yīng)該得到相對應(yīng)的質(zhì)。質(zhì)量標準、質(zhì)量爭議的處理方式和質(zhì)量違約責任;

4、工程期限的約定的審查。工程期限包括計劃開工日、實際開工日、計劃完工日、實際完工日、計劃竣工日和實際竣工日等的確認程序和時間限制是否明確;工程有無階段工期的要求;是否有工期順延的情況，如何提出、確認;工期延誤、延期竣工造成的責任承擔;審查施工合同的履行期限，分期形象進度和總履行期限都要寫清楚，是從公歷幾時開始到公歷幾時結(jié)束，不要籠統(tǒng)的寫多少天。因為這涉及到工程形象進度款支付及工程款最終結(jié)算時間，從而影響到支付工程款的時間價值(利息)及工期索賠，最終影響到工程造價。合同工期的定義(合同范圍內(nèi)工程完工工期、總承包工程開工至整體竣工驗收的工期);計劃開工日、實際開工日、計劃完工日、實際完工日、計劃竣工日和實際竣工日的定義、確認程序和時限;工程階段工期要求;工期順延的條件和確認程序;工期延誤、逾期竣工的違約責任及賠償范圍。

5、工程價款支付條款審查。合同價款是暫定價、固定單價還是固定總價。工程價款支付方式(如按月支付、分段結(jié)算、一次性結(jié)算)中相關(guān)依據(jù)是否科學、可行，具有操作性;工程價款計量如何進行，程序如何安排，拖延支付懲罰措施是否明確;工程價款支付是否存在不確定性，是否有批準、前置或其他任何形式的彈性條款存在;另外還要審查竣工結(jié)算的前提條件。如結(jié)算的條件、依據(jù)、結(jié)算的期限、程序、審核，逾期審核的責任等;施工合同中的價款應(yīng)是審查中的重中之重。首先要審查工程造價是否合法，是否公平合理，如果工程造價明顯偏高或不合法，一定要指出來并提出修改意見。主要審查施工企業(yè)保證金等是否符合法定數(shù)額，工程預(yù)付款數(shù)目是否合理，施工進度款支付數(shù)額、日期是否合理，維修保證金是否合規(guī)。另外工程價格一定要符合國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)公平合理。要明確計算方法(如按什么定額計算)，貨幣種類，支付時間和方式。合同價款的性質(zhì)(暫定價或可調(diào)價、固定單價或固定總價);價款的調(diào)整條件和方法;價款調(diào)整的依據(jù);固定總價時的包干范圍和風險包干系數(shù);固定單價時的工程量調(diào)整依據(jù)、計量方法及適用單價;

6、工程施工條件條款審查。工程預(yù)備工作如何開展、設(shè)備材料如何安排、設(shè)備材料如何采購檢驗、現(xiàn)場工作如何組織、安全施工由誰保障、場地通行通水通電如何保證，協(xié)助工作是否需要等等;

7、工程變更、設(shè)計修改、方案變更、材料更換、其他臨時修改的雙方交換意見的程序、費用等內(nèi)容的約定是否合理;工程簽證的條件、形式、確認程序及作為結(jié)算依據(jù)的必要條件;

工程簽證的條件、形式、確認程序及作為結(jié)算依據(jù)的必要條件;工程變更、設(shè)計修改、方案變更、材料代用、合理化建議的處理程序、責任、費用承擔及價款結(jié)算;階段性工程技術(shù)檔案資料的收集整理及提供;

8、已完成工程的保護、竣工驗收的性質(zhì)和程序，竣工資料的內(nèi)容、份數(shù)、提交時限和逾期提交的責任，竣工資料、竣工驗收資料的備案;

9、合同提前終止、解除條件、確認和后續(xù)處理程序的審查。合同終止、解除情況下已經(jīng)完成的工作量、工程質(zhì)量如何審查確認;已購買材料設(shè)備的處理，工程資料的編制與移交的時限和程序;已完成工程與未完成工程的技術(shù)銜接和處理;合同終止、解除或者符合約定交付工程時的撤場時限、確認程序;考慮合同訂立后的可變更可能。

10、施工合同中違約責任條款的審查。施工合同中違約責任與義務(wù)要相對應(yīng)，應(yīng)符合法律法規(guī)規(guī)定，約定的違約金和賠償金的數(shù)額不得高于或者低于法律法規(guī)規(guī)定的比例幅度或限額。非凡對違約責任條款中的索賠條款，一定要審查清楚索賠的范圍，條件，時間，以及索賠費用的計算方式、標準，因為這對工程造價控制有較大的影響。

11、爭議解決途徑的審查。一旦發(fā)生爭議，如何處理，索賠需要哪些文件，形式和程序怎么規(guī)定;如何通過法律途徑解決，是仲裁還是起訴到法院，是原告所在地法院還是被告所在地法院等等;注意考慮合同糾紛發(fā)生的可能。)審查施工合同解決爭議的條款時要注意：盡量選擇雙方協(xié)商，協(xié)商不成時申請仲裁或訴訟。選擇仲裁時必須寫明仲裁機構(gòu)和仲裁地點，仲裁地點或法院盡量選擇就近建設(shè)方的地方，這樣可以節(jié)約解決爭議費用，從而控制工程總費用支出。

12、審查各階段應(yīng)提供的書面報告、材料準備條款。施工前、施工過程中、竣工結(jié)算時需要哪些材料，如何編排目錄，如何提交、確認，如何聯(lián)系、通知等，如驗收材料、竣工材料、結(jié)算材料等;是否需要階段性工程技術(shù)資料，如何整理收集、提供和確認。

審查施工合同，需要審查合同的主體。合同主體是否具備簽訂及履行合同的資格，是合同審查中首先要注重的問題，這涉及到交易是否合法、合同是否有效的問題。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。