一、抵押的房屋能否出租
答案是肯定的。他物權(quán)分用益物權(quán)和抵押物權(quán),這兩個他物權(quán)是不矛盾的,可以同時存在同一個物上。房屋出租涉及到房屋的用益物權(quán)而抵押涉及的是房屋的抵押權(quán),所以設定抵押的房屋是可以出租的。
但用益物權(quán)和抵押權(quán)在行駛過程中會產(chǎn)生矛盾,比如先行抵押的房屋再出租,如果抵押權(quán)人要行使抵押權(quán),肯定會影響到后設定的租賃,如何解決這種矛盾?
抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利,房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的,租賃合同有效,但租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)。
《關(guān)于適用若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人對該財產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”可見,后成立的承租權(quán)對先設立的抵押權(quán)無對抗力,抵押權(quán)人實現(xiàn)權(quán)利時可以不考慮租賃事實的存在,租賃關(guān)系對于受讓人無約束力。
同時應當注意,出租人與承租人之間的租賃合同有效,由于抵押權(quán)人行使抵押權(quán)致使承租人不能行使承租權(quán)的,承租人可以據(jù)此主張違約請求權(quán)。雙方當事人有約定的除外。
因此,承租人在租賃房屋時要核實房屋的抵押情況。
二、抵押的房屋出租需知
已抵押的房屋可以出租,但是在此情況下,出租人應當向承租人告知房屋已經(jīng)抵押的情況,否則,因第三人主張權(quán)利影響承租人對租賃房屋的使用、收益的,承租人有權(quán)要求減少租金或者不支付租金。
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定:"訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。"根據(jù)該規(guī)定,如果房屋租賃設立在先,抵押設立在后,則抵押權(quán)實現(xiàn)時不影響設立在先的房屋租賃;反之,如果房屋抵押設立在先,租賃設立在后,則抵押權(quán)實現(xiàn)時租賃關(guān)系不受保護。因此,已經(jīng)抵押的房屋即使可以出租,對承租人來講風險也是很大的。
如果出租人未向承租人告知房屋已經(jīng)抵押的情況,因抵押權(quán)實現(xiàn)導致利益受到侵害的承租人應當如何維護自己的權(quán)益呢?《中華人民共和國合同法》第二百二十八條規(guī)定:"因第三人主張權(quán)利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。"在租賃合同當中,出租人應當承擔對租賃物權(quán)利瑕疵擔保義務。所謂出租人的租賃物權(quán)利瑕疵擔保義務,是指出租人應當保證不因第三人主張對租賃物享有權(quán)利,而導致承租人不能對租賃物使用、收益的義務。出租人違反租賃物權(quán)利瑕疵擔保義務的,應當承擔違約責任,承租人可以解除合同,要求減少租金或者不支付租金。但是,如果承租人訂立合同時明知租賃物具有權(quán)利瑕疵而仍愿意承租房屋,表明其自愿承擔風險,因此出租人不承擔權(quán)利瑕疵擔保義務。
綜合上面的介紹,抵押的房屋可以進行出租獲取收益,但是要告知出租人相應的情況。相信大家看了上面介紹后,對于已抵押房產(chǎn)出租的法律知識有了一定的了解,如果你還有關(guān)于這方面的法律問題,請咨詢律霸網(wǎng)律師,他們會為你進行專業(yè)的解答。
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