一、抵押的房屋能否出租

答案是肯定的。他物權(quán)分用益物權(quán)和抵押物權(quán)，這兩個他物權(quán)是不矛盾的，可以同時存在同一個物上。房屋出租涉及到房屋的用益物權(quán)而抵押涉及的是房屋的抵押權(quán)，所以設定抵押的房屋是可以出租的。

但用益物權(quán)和抵押權(quán)在行駛過程中會產(chǎn)生矛盾，比如先行抵押的房屋再出租，如果抵押權(quán)人要行使抵押權(quán)，肯定會影響到后設定的租賃，如何解決這種矛盾?

抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利，房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)。

《關(guān)于適用若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人對該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”可見，后成立的承租權(quán)對先設立的抵押權(quán)無對抗力，抵押權(quán)人實現(xiàn)權(quán)利時可以不考慮租賃事實的存在，租賃關(guān)系對于受讓人無約束力。

同時應當注意，出租人與承租人之間的租賃合同有效，由于抵押權(quán)人行使抵押權(quán)致使承租人不能行使承租權(quán)的，承租人可以據(jù)此主張違約請求權(quán)。雙方當事人有約定的除外。

因此，承租人在租賃房屋時要核實房屋的抵押情況。

二、抵押的房屋出租需知

已抵押的房屋可以出租，但是在此情況下，出租人應當向承租人告知房屋已經(jīng)抵押的情況，否則，因第三人主張權(quán)利影響承租人對租賃房屋的使用、收益的，承租人有權(quán)要求減少租金或者不支付租金。

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定："訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。"根據(jù)該規(guī)定，如果房屋租賃設立在先，抵押設立在后，則抵押權(quán)實現(xiàn)時不影響設立在先的房屋租賃;反之，如果房屋抵押設立在先，租賃設立在后，則抵押權(quán)實現(xiàn)時租賃關(guān)系不受保護。因此，已經(jīng)抵押的房屋即使可以出租，對承租人來講風險也是很大的。

如果出租人未向承租人告知房屋已經(jīng)抵押的情況，因抵押權(quán)實現(xiàn)導致利益受到侵害的承租人應當如何維護自己的權(quán)益呢?《中華人民共和國合同法》第二百二十八條規(guī)定："因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。"在租賃合同當中，出租人應當承擔對租賃物權(quán)利瑕疵擔保義務。所謂出租人的租賃物權(quán)利瑕疵擔保義務，是指出租人應當保證不因第三人主張對租賃物享有權(quán)利，而導致承租人不能對租賃物使用、收益的義務。出租人違反租賃物權(quán)利瑕疵擔保義務的，應當承擔違約責任，承租人可以解除合同，要求減少租金或者不支付租金。但是，如果承租人訂立合同時明知租賃物具有權(quán)利瑕疵而仍愿意承租房屋，表明其自愿承擔風險，因此出租人不承擔權(quán)利瑕疵擔保義務。

綜合上面的介紹，抵押的房屋可以進行出租獲取收益，但是要告知出租人相應的情況。相信大家看了上面介紹后，對于已抵押房產(chǎn)出租的法律知識有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問題，請咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會為你進行專業(yè)的解答。