離婚案件中貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋如何分割

貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋如何分割是離婚案件中常見(jiàn)的問(wèn)題。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)〉若干問(wèn)題的解釋(二)》雖然對(duì)離婚時(shí)如何分割房屋做出了原則規(guī)定，但對(duì)本文提出的問(wèn)題卻沒(méi)有做出具體的規(guī)定。

依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋精神，我認(rèn)為，離婚案件中，對(duì)婚前由一方簽訂購(gòu)房合同并出資償付首付款，其余房款向銀行貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋如何處理，要分以下幾種情況：

1、婚前取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，此房屋應(yīng)確認(rèn)為個(gè)人，不能作為分割。

2、婚后取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，如果雙方對(duì)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有爭(zhēng)議，亦應(yīng)確認(rèn)為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。

3、離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。

4、離婚后，房屋取得完全所有權(quán)，雙方有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

上述幾種情況，凡是最終確定為一方財(cái)產(chǎn)，婚后償還銀行貸款的，房屋不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，歸個(gè)人所有，不能分割，但是婚后償還的貸款及相應(yīng)的增值部分，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)分割。

具體分割方法是，先計(jì)算出共同償還的貸款數(shù)額在房屋原價(jià)款中的比例，然后對(duì)房屋作出估價(jià)或雙方議價(jià)，根據(jù)這一比例，計(jì)算出共同還貸部分的現(xiàn)價(jià)，作為夫妻共同。比如房屋原值為80萬(wàn)元，離婚時(shí)已還貸為20萬(wàn)元，那么，婚后償還的貸款數(shù)額在房屋總價(jià)款中的比例為25%。如果房屋估價(jià)為100萬(wàn)元，則共同還貸部分的現(xiàn)價(jià)應(yīng)為25萬(wàn)元，一般情況下，這部分由夫妻雙方平分。

這種方法把房屋增值部分視為共同收益，避免了夫妻雙方共同還貸，一方獲利的情況，我認(rèn)為這樣比較公平。