離婚時(shí)兩限房的分割要充分考量政策因素，權(quán)屬認(rèn)定的主要依據(jù)是購(gòu)房對(duì)象的資格而非與婚姻狀態(tài)變動(dòng)相關(guān)的購(gòu)房時(shí)間或出資主體、數(shù)額等其他情況。兩限房由一方在婚前申請(qǐng)，婚后簽訂房屋買賣合同且首付款由另一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的，應(yīng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)而非夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

【案情】

馬某德與李某某系夫妻關(guān)系，馬某諾系雙方之女。馬某諾作為申請(qǐng)人申請(qǐng)限價(jià)商品住房一套，申請(qǐng)家庭人口為上述3人。資格審核通過后，馬某諾與黃某某登記結(jié)婚。此后，馬某諾簽訂《商品房預(yù)售合同》(限價(jià)商品住房)，房屋總價(jià)款510615元，首付款310615元，貸款20萬(wàn)元。房屋首付款由黃某某支付。婚姻關(guān)系存續(xù)期間涉案房屋取得房屋所有權(quán)證，登記所有權(quán)人為馬某諾。此后馬某諾與黃某某離婚。

馬某德、李某某、馬某諾三人以黃某某為被告提起訴訟，要求確認(rèn)涉案房屋為三人所有。一審中，雙方對(duì)房屋現(xiàn)價(jià)值達(dá)成一致意見為200萬(wàn)元。馬某諾、馬某德、李某某不要求在三人之間進(jìn)行份額及補(bǔ)償款的分割。

【裁判】

北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，涉案房屋系在馬某諾與黃某某結(jié)婚后簽訂購(gòu)房合同、支付首付款，雙方共同償還部分貸款，故訴爭(zhēng)房屋應(yīng)為馬某諾與黃某某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。涉案房屋雖然登記在馬某諾個(gè)人名下，但系馬某諾以其與父母馬某德、李某某的家庭為單位申請(qǐng)的兩限房，馬某德、李某某因申請(qǐng)涉案房屋，今后無(wú)法再次申請(qǐng)保障性住房，故其二人應(yīng)該得到一定補(bǔ)償。綜合考慮涉案房屋的來(lái)源、首付款支付、貸款償還等情況，判決涉案房屋歸馬某諾所有，房屋剩余貸款由馬某諾負(fù)責(zé)償還，由馬某諾向黃某某支付折價(jià)款70萬(wàn)元，馬某德、李某某應(yīng)獲得的補(bǔ)償計(jì)入馬某諾享有的份額中。

一審宣判后，馬某諾、馬某德、李某某、黃某某均不服，馬某諾、馬某德、李某某主張涉案房產(chǎn)不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，黃某某則對(duì)一審判決進(jìn)行房產(chǎn)分割時(shí)計(jì)算了馬某德、李某某的份額提出異議，均向北京市第三中級(jí)人民法院提出上訴。

二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，一審判決認(rèn)定涉案房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，屬適用法律有誤，但處理結(jié)果并無(wú)不當(dāng)。依法駁回上訴，維持原判。

【評(píng)析】

離婚時(shí)兩限房的分割問題，涉及到國(guó)家政策與法律規(guī)范、法律效果與社會(huì)效果的綜合考量問題。兩限房由一方在婚前申請(qǐng)，在婚后簽訂房屋買賣合同且首付款由另一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的，離婚時(shí)如何分割爭(zhēng)議較大，目前沒有定論。

1.權(quán)屬認(rèn)定問題

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然兩限房以一方婚前所屬家庭為單位由一方在婚前申請(qǐng)，但購(gòu)房行為發(fā)生于婚后，該房產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為申請(qǐng)人一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

兩限房屬于保障性住房的范圍，購(gòu)房主體特定，購(gòu)買價(jià)格亦非房屋價(jià)值的直接體現(xiàn)，具有福利性質(zhì)。兩限房由一方婚前申請(qǐng)的，房產(chǎn)的供應(yīng)對(duì)象為一方及其父母等成員構(gòu)成的家庭，與另一方無(wú)關(guān)。申請(qǐng)兩限房的家庭經(jīng)過資格審查符合條件后，通過搖號(hào)確定具體的房屋，房屋確定后不可更改，此后履行的購(gòu)房手續(xù)即簽訂房屋買賣合同、支付房款等行為均系申請(qǐng)行為的延續(xù)，在此期間申請(qǐng)人婚姻狀態(tài)的變動(dòng)或?qū)嶋H付款主體、數(shù)額的不同等情況對(duì)已確定的兩限房沒有任何影響，故兩限房性質(zhì)上的特殊性使得房產(chǎn)的取得主要取決于申請(qǐng)人所具備的資格。如果在認(rèn)定房產(chǎn)權(quán)屬時(shí)不考慮兩限房的特殊性，將導(dǎo)致兩限房政策所要實(shí)現(xiàn)的目的落空，無(wú)疑有違“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的原則。筆者贊同第二種觀點(diǎn)。

在不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的前提下，關(guān)于權(quán)屬問題在申請(qǐng)家庭內(nèi)部亦存在爭(zhēng)議，爭(zhēng)議在于屬于申請(qǐng)人單獨(dú)所有還是家庭成員共有。兩限房的購(gòu)買資格限定于申請(qǐng)人本人，申請(qǐng)家庭成員并非申請(qǐng)人、亦未作為購(gòu)房人簽訂買賣合同的，房產(chǎn)亦登記于申請(qǐng)人名下，故產(chǎn)權(quán)應(yīng)認(rèn)定為申請(qǐng)人一方所有而非家庭成員共有。

2.另一方的補(bǔ)償問題

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，另一方明知其不具備購(gòu)買資格，因出資獲利不符合國(guó)家政策，所以，在離婚時(shí)另一方主張因其出資對(duì)于登記于一方名下的兩限房增值部分予以補(bǔ)償不應(yīng)支持。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于婚后夫妻任何一方的所得均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而且夫妻在一起生活，使得另一方已經(jīng)沒有必要或者沒有可能購(gòu)置個(gè)人房產(chǎn)，由于限購(gòu)政策的影響，同時(shí)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，也加大了無(wú)房一方的機(jī)會(huì)成本，使得其實(shí)際上已經(jīng)因?yàn)榫喗Y(jié)婚姻而錯(cuò)過了最佳的個(gè)人購(gòu)房時(shí)機(jī)。因此，將另一方的出資作為債權(quán)對(duì)待時(shí)，不考慮房屋升值的因素，對(duì)另一方是不公平的。筆者同意這一種觀點(diǎn)。至于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以公平為基本原則，應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)的首付款支付、貸款償還情況以及個(gè)人貸款首付比例綜合考慮，予以酌定，以不超過按夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的數(shù)額為限。