案情簡(jiǎn)介

張女士經(jīng)中介介紹認(rèn)識(shí)了韓女士，2012年8月，韓女士表示愿將其所有的房屋一套以20萬元的價(jià)格賣給張女士，由于張女士資金短缺，經(jīng)和韓女士協(xié)商，將其房屋賣給張女士之女王某某。2012年10月，王某某向韓女士支付了10萬元，寫下了一張10萬元的欠條，載明：房屋欠款10萬元。之后王某某和韓女士為少交房屋過戶所產(chǎn)生的稅費(fèi)，雙方協(xié)商簽訂了一份房屋買賣合同，合同約定房屋價(jià)款為5萬元，據(jù)此辦理了過戶，房屋登記于王某某名下。2014年4月，韓女士致電張女士，稱王某某寫下的那張10萬元欠條丟失，要求張女士重新給她寫一張欠條，并要求增加一點(diǎn)房款，張女士處于情理，給韓女士寫下了一張15萬元的欠條，并向韓女士說明，之前王某某寫的欠條就此作廢，韓女士表示同意。2014年11月，韓女士去世，她的丈夫及其子女在為其辦理后事時(shí)，找到了王某某2012年10月寫下的10萬元欠條和張女士2014年4月寫下的15萬元欠條，于是韓女士的丈夫及其子女找到了張女士，張女士說明了上述實(shí)際情況。2015年1月，韓女士的丈夫?qū)⑼跄衬称鹪V至法院，認(rèn)為王某某與韓女士惡意串通，未經(jīng)其同意，處分了屬于他和韓女士共同所有的房屋，雙方簽訂的房屋買賣合同無效，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效，并判令王某某歸還房屋。

辦案思路及心得

關(guān)于本案，主要存在如下幾個(gè)爭(zhēng)議問題：1、訴爭(zhēng)房屋是否屬于韓女士與其丈夫共同所有？ 2、王某某購買該房屋時(shí)是否存在惡意？3、韓女士和王某某簽訂的房屋買賣合同是否有效？4、王某某是否應(yīng)當(dāng)歸還房屋？法理分析：《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人同意。如果未經(jīng)其他共有人同意而處分財(cái)產(chǎn)的，則屬于無權(quán)處分行為。本案中，如果認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋屬于韓女士和其丈夫共同共有，則韓女士私自處分房屋的行為就是無權(quán)處分行為。那么在韓女士無權(quán)處分的情況下，如何認(rèn)定王某某的心理狀態(tài)？司法實(shí)踐中，主要從王某某對(duì)該房屋系韓女士和其丈夫共有的情況是否知情方面進(jìn)行認(rèn)定，如果王某某不知情，則認(rèn)定王某某是善意的，不存在惡意。本案中，據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載，該房屋登記在韓女士名下，房產(chǎn)證上所有人也是韓女士，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，王某某完全有理由相信韓女士系該房屋的完全權(quán)利人。王某某沒有義務(wù)去查明該房屋是否還有未經(jīng)登記的隱性共有人，更沒有義務(wù)去核實(shí)韓女士的婚姻狀況及其夫妻關(guān)系。因此，王某某購買該房屋時(shí)已經(jīng)盡到了自己的注意和審查義務(wù)，是善意的。但王某某和韓女士為少交房屋過戶的稅費(fèi)，簽訂了一份房屋買賣合同，約定的房屋價(jià)款為5萬元。該約定系雙方惡意串通損害國(guó)家利益（稅費(fèi)）的行為，且雙方處于避稅的目的進(jìn)行約定，系以合法形式掩蓋非法目的的行為。根據(jù)我國(guó)《合同法》第五十二條的規(guī)定，雙方簽訂的該房屋買賣合同屬于無效合同，那么，該合同無效是否會(huì)影響物權(quán)變動(dòng)的效果？根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)物權(quán)變動(dòng)分為基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)和非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)兩種模式。對(duì)于基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，我國(guó)物權(quán)法并不承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的無因性，也就是說如果基礎(chǔ)關(guān)系——法律行為不成立、無效或被撤銷的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，即使動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付或不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記。 因此，基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)必須具備兩個(gè)要件：一是基礎(chǔ)關(guān)系——法律行為必須有效；二是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須完成交付，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須辦理登記。對(duì)于非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，不以法律行為的生效為要件，且不需要進(jìn)行公示（動(dòng)產(chǎn)交付、不動(dòng)產(chǎn)登記）。

裁判結(jié)果

本案中，韓女士處分房屋的行為屬于無權(quán)處分，王某某在受讓該房屋時(shí)對(duì)該房屋的共有性質(zhì)并不知情，且雙方對(duì)房屋的價(jià)款協(xié)商一致，王某某也已經(jīng)支付了一半的房款，該房屋已經(jīng)過戶至王某某名下，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，王某某已經(jīng)善意取得該房屋的所有權(quán)，王某某與韓女士為辦理過戶手續(xù)簽訂的房屋買賣合同的效力并不影響王某某對(duì)房屋所有權(quán)的取得。因此，王某某沒有義務(wù)歸還該房屋。