針對一方婚前辦理按揭，支付首付款，婚后夫妻共同還貸的情形我國的商品房按揭制度于最早于上個世紀90年代初由深圳、廣州地區的房地產交易市場從香港引入，后來迅速擴張到內地并被人們廣泛接受。目前，按揭購房已經成為我國商品房買賣的最主要形式。

香港的按揭制度是從英美法上的一種典型擔保“mortgage”發展而來的，按揭是香港人給“mortgage”的譯名。英美法上的“mortgage”，是指債務人將特定的財產權利轉移給債權人以確保債權人的債權在約定期限內得到清償的一種擔保形式。在約定的期限內，債務人享有標的物回贖權。在債務已屆清償期，并且債權人給予債務人一定的付款寬限期，按揭人仍不清償債務時，則債權人有權變賣或拍賣擔保標的物受償，或者向法院申請取消按揭人的贖回權，從而獲得標的物所有權。

但是，我國經濟生活中的的商品房按揭和英美法上“mortgage”在法律構造上存在很大差異，只能說是“mortgage”的一個變種。兩者的差異主要體現在：在主體上，mortgage僅僅存在兩方當事人，即按揭人和按揭權人，而且，按揭權人是由按揭人自由選擇的。在我國的商品房按揭中，至少存在三方當事人購房人（借款人）、開發商（賣房人、保證人）、銀行（貸款人）三方。而且，購房人只能向開發商指定的與其有合作關系的銀行申請按揭貸款。在法律關系上，mortgage是一個成熟、完整的法律制度，其法律關系簡單明了。而我國的商品房按揭則至少包括開發商與銀行的按揭貸款合作關系，購房人與開發商之間的商品房買賣關系，購房人與銀行之間的借貸關系，開發商與銀行之間的保證關系，購房人和銀行之間的房產權利質押、房產抵押關系等等。另外，兩者在適用范圍、按揭權的實現方式上也存在諸多差異。

透過上述比較，我們可以知道，我國的商品房按揭制度是一種法律構造十分復雜的法律制度。更為致命的是，我國至今還沒有針對商品房按揭的法律規范，商品房按揭只能以一種“非典型擔保”的名分存在于我國現行法律體系的灰暗地帶。一方面是房地產業的迅猛發展，商品房按揭的日益盛行，另一方面卻是法律制度供給嚴重不足，其結果必然是商品房按揭成為引發矛盾和糾紛的重災區。

商品房按揭制度本身已經夠讓人頭疼，當它和清官難斷的家務事——婚姻問題——糾纏在一起的時候，情況就更加糟糕。特別是當結婚、離婚的事實發生在房屋買賣合同的簽訂和產權的取得之間時，按揭房產的歸屬如何確定，按揭還款中的個人財產和夫妻共同財產如何識別，按揭貸款剩余債務如何分配，房產增值的歸屬如何確定及分割等就成為讓人困惑的法律難題。

在我國現行的法律規范體系尚不能提供明確規范依據的背景下，本文試圖對離婚中按揭房產分割中的某些法律問題進行一番探討。離婚中涉及按揭房產分割的情形也有很多種，不可能面面俱到，本文僅僅針對一方婚前辦理按揭，支付首付款，婚后夫妻共同還貸的情形中按揭房產分割有關的法律問題，發表一點自己的看法。

根據房屋產權取得的時間不同，一方婚前辦理按揭，支付首付款，婚后夫妻共同還貸的按揭房產分割案件大致可以細分為以下三類：

1、夫妻一方婚前辦理按揭手續，支付首付款并取得房屋產權證，婚后夫妻共同還貸的；

2、夫妻一方婚前辦理按揭手續，支付首付款，婚后取得房屋產權證且產權證上載明的權利人僅為辦理按揭手續支付首付的一方，但婚后夫妻共同還貸的；

3、夫妻一方婚前辦理按揭手續，支付首付款，婚后以共同財產還貸，離婚訴訟期間未取得產權證的。

茲分述之：

1、夫妻一方婚前辦理按揭手續，支付首付款并取得房屋產權證，婚后夫妻共同還貸的。

這種情形應當確定房屋產權歸婚前按揭一方個人所有，而不應認定為共同所有。同樣，按揭貸款債務亦為個人債務，而非夫妻共同債務。我國《婚姻法》第十八條第一項規定一方婚前的財產為夫妻一方的財產。而房屋產權是物權意義上的財產形態。根據我國《物權法》第九條規定，物權的取得以登記為準。因此，一方在婚前取得產權，就成為房屋的所有人，婚后另一方參與清償貸款不能改變該房屋產權為為個人財產的性質。

對于在婚姻關系存續期間，雙方共同償還按揭貸款的行為，實際上是以夫妻共同財產償還了一方的婚前個人債務，對于這部分還款應認定為夫妻共同財產。房屋產權人應當將婚后共同償還的貸款中屬于配偶一方的份額（原則上平均分割）補償給對方。剩余的按揭貸款債務當然也只能由婚前按揭一方負擔。

而對于房產的增值，考慮到在婚姻關系存續期間，配偶一方共同參與償還按揭貸款，對方對房屋的保值、增值做出了一定的貢獻，因此，應當認為房屋在婚姻關系存續期間的增值是雙方共同付出的結果，房屋所有權人應當就房屋增值部分對配偶一方進行適當補償。

至于增值是否要區分婚前增值和婚姻期間增值，頗有爭議。我個人的意見是增值只能以變現時的價值為標準計算。因為假如房價在婚姻存續期間下降，造成房屋價值縮水的話，配偶一方就拿不到任何增值補償。這與配偶一方在婚姻存續期間為房屋所做的付出和貢獻是不相稱的，是不公平的。

增值雖然只有一個，但是在分割為個人財產和共同財產時應當考慮雙方在房產增值中的貢獻（償還貸款的數目），按照各自的貢獻比例進行分割。

2、夫妻一方婚前辦理按揭手續，支付首付款，婚后取得房屋產權證且產權證上載明的權利人僅為辦理按揭手續支付首付的一方，但婚后夫妻共同還貸的。

根據我國《婚姻法》第十七條的規定應當將房屋產權取得的時間作為區分共同財產還是個人財產的根本依據，只要房屋的產權于婚姻期間取得就認定為夫妻共同財產，無論登記的權利人為夫妻一方還是雙方。

既然房產是夫妻共同財產，則剩余按揭債務也屬夫妻共同債務。當然，分割財產時一方婚前支付的首付款和部分按揭款應當予以補償。

這種情況下，房產的增值應認定為夫妻共同財產，予以分割。增值應當按照各自償還按揭債務的數額比例進行分割。

3、夫妻一方婚前辦理按揭手續，支付首付款，婚后以共同財產還貸，離婚訴訟期間未取得產權證的。

因為房屋產權尚未產生，所以雙方都無法對房屋的產權主張權利。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十一條第一款規定，在未取得產權的情況下，法院拒絕就房屋的產權歸屬做出裁判。

雖然不能就房屋的產權進行分割，但是貨幣形態的首付款、婚前單獨償還以及婚后共同償還的按揭貸款是可以區分和分割的。辦理按揭手續一方婚前支付的首付款以及償還的按揭貸款應當認定為其個人財產，而婚姻存續期間夫妻雙方共同償還的按揭貸款則應認定為夫妻共同財產。

在這種情況下，根據合同的相對性原則，法院判決婚前辦理按揭支付首付款的一方繼續履行商品房買賣合同及按揭貸款合同比較妥當。根據這個裁判思路，那么剩余的按揭債務就是為婚前辦理按揭支付首付款一方的個人債務。但是，繼續履行合同一方應當配偶一方在婚姻存續期間以夫妻共同財產償還按揭貸款的份額（原則上平均分割）補償給配偶一方。作者關智慧