1、一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證的

一方婚前付清了全部房款，并取得房產(chǎn)證的，就是婚前財(cái)產(chǎn)，婚前財(cái)產(chǎn)屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割。

2、一方婚前付了全部房款，婚后取得房產(chǎn)證的

這和第一種情況本質(zhì)上是相同的，唯一的不同就是房產(chǎn)證取得的時(shí)間不同。這種情況下，也是婚前財(cái)產(chǎn)，屬于一方所有的財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割。

3、一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款(較復(fù)雜)

夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購買房屋，產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下的，離婚時(shí)，房屋的歸屬及分割，不同省市的司法實(shí)踐對此有不同的規(guī)定，如部分法院將此種情況下的房屋歸屬分為以下三種情況：

(1)夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，該房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為個(gè)人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。

需要指出的是：共同還貸部分，不論是由一方用個(gè)人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為是夫妻共同還貸。如果購房方確能證實(shí)，其還貸資金來源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該房屋就是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方無權(quán)分割。

(2)對于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時(shí)，其也共同出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未還的債務(wù)為其個(gè)人債務(wù)，但對首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。

(3)對于產(chǎn)證登記在一方名下，配偶方有證據(jù)證明婚前購房時(shí)其也共同出資，且同時(shí)有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，同樣的，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時(shí)，對于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時(shí)的出資比例對房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不是平分房屋。

對于上述情況，婚姻法解釋(三)草案規(guī)定：夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋并在銀行按揭貸款，支付的購房款數(shù)額超過房屋總價(jià)的一半時(shí)，無論房屋何時(shí)交付及房屋產(chǎn)權(quán)證何時(shí)取得，離婚時(shí)可以將該房屋視為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款認(rèn)定為一方的個(gè)人債務(wù)。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值，由一方對另一方予以合理補(bǔ)償。

上述草案規(guī)定實(shí)際上也未盡合理，我們期待早日有明確規(guī)定，統(tǒng)一司法實(shí)踐。

4、雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán)的

這種情況下是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)注意：

(1)不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn)。

(2)房屋價(jià)值分割時(shí)按市場價(jià)計(jì)算，不按當(dāng)初購房合同金額計(jì)算。

(3)如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。如，羅小姐與謝先生2000年結(jié)為連理，2002年二人花了70萬買了一套兩室兩廳的商品房，首付30萬元，貸款40萬元，房產(chǎn)證上只寫了謝先生一人的名字。到了2005年，二人關(guān)系逐步惡化，準(zhǔn)備協(xié)議離婚。此時(shí)，該房屋的價(jià)值漲到120萬，但還有30萬的貸款沒有還。改房屋如何分割?此時(shí)夫妻可以分的部分就是，120萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款后的90萬元，每人可分得45萬元。如果謝先生要房子，應(yīng)補(bǔ)償羅小姐45萬元，由謝先生單獨(dú)償還剩余的本金及利息。

5、房產(chǎn)證上有第三人名字的

實(shí)踐中，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有可能有父母的名字、子女的名字等。對此，法院不會(huì)在離婚案件審理中主動(dòng)追加第三人，而是采取如下措施：

(1)根據(jù)當(dāng)事人的申請，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割;

(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請，對房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴。