有限產權房屋主要形式有:
(1)單位提供土地,職工提供資金共同建房,房屋產籍落在單位名下,即準商品房。職工享有占有權、使用權和有限處分權,占有、使用權可以繼承,可以對內、對外出售,在對外出售時,單位收回與其投入的土地等價的資金。
(2)單位以大比例、職工以小比例投資建房,即民建公助。房屋產籍落在職工名下,并規定職工在一定年限內不得出售(一般為五年),限制限期滿后房屋執照發給職工,職工在出售或出租時,單位享有優先購買權和承租權。
具體處理離婚訴訟中有限產權房屋所存在的問題,一是難以確定夫妻對有限產權房屋享有的權利范圍。如夫妻雙方享有的完整的占有權、使用權和不完整的收益權、處分權等,房屋的按份共有關系并不是十分清晰、明確。而離婚案件分割財產時,是權利分配的具體化,必須是具體的權利或是定量的財物,因此在判決時,就難以確定具體權利歸屬夫妻任何一方。二是難以確定有限產權房屋的價值,依照法律規定,夫妻雙方在婚姻關系存續期間所得的財產為夫妻共同財產,包括一方或雙方勞動所得的收入和購置的財產,在離婚時應予以分割。對一般財產的處理,往往要先確定其實際價值,再調解或判決產權歸屬一方,并給付另一方一半的補償。由于產權的不完整性,致使難以認定夫妻共同享有的價值。價格評估只能計算全部產權的價值,而不能計算夫妻雙方享有的那部分產權的價值;按夫妻投入的價金計算部分產權的價值;又忽略了房屋的升值部分(當前絕大多數有限產權房屋出售價格都高于原來集資價金),不能體現夫妻共同財產的實際價值。
有限產權房屋的分割方法
所以我們在離婚案件中處理有限產權房屋,除應遵循相關法律所規定的男女平等,照顧無過錯方、保護婦女和兒童權益、利于生產生活等一般原則外,還要充分體現維護國家、集體財產利益,平等,保護售購房雙方當事人合法權益的法律原則,從而才能依法規范調整有關房改所產生的法律關系,實事求是、合情合理地解決離婚案件中當事人對有限產權房屋的紛爭。最高人民法院《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》對離婚案件當事人在何種情況享有使用、承租權作了具體規定,并同時規定對有限產權房屋的處理可參照使用權、承租權的規定。首先應確定該有限產權房屋是婚前個人財產還是婚后財產。原則上只有屬于婚后共同財產才能分割。應該依照婚姻法有關規定,對屬于夫妻共同財產的那部分財產進行分割。因此,對雙方共同投資取得產權的,當“部分產權”分給離婚的一方當事人后,應按所得房屋權的比例,依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價,給予對方一半價值的補償。具有下列情形的,可判令“部分產權”歸夫妻任何一方所有,另一方依法予以經濟補償:
(1)婚前由一方取得產權房屋,婚姻關系存續8年以上的;
(2)婚前一方取得本單位部分產權房屋,離婚時,雙方均為本單位職工的;
(3)一方婚前借款投資取得部分產權房屋,婚后夫妻共同償還借款的;
(4)單位同意變更房屋產權共有關系的。
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