一、夫妻共有或一方所有房屋的處理

夫妻在婚姻關系存續(xù)期間共同購買、共同建造的房屋，或者婚前雙方共同出資購買、建造的房屋，是夫妻共有房屋，離婚時應作為夫妻共同財產(chǎn)分割。根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第20條規(guī)定：雙方對夫妻共同財產(chǎn)中房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：

(一)雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許;

(二)一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方補償;

(三)雙方均不主張房屋所有權的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。司法實踐的通常做法是：共有房屋能實際分割使用的，可以分割使用。對不能分割使用的，可以作價分給一方，另一方取得補償。在確定房屋分給哪方時，應考慮雙方住房情況、照顧撫養(yǎng)子女的一方。在雙方條件等同的情況下，應照顧女方。

婚后雙方對婚前一方所有的房屋進行修繕、裝修、原拆原建，離婚時未變更產(chǎn)權的，房屋仍歸產(chǎn)權人所有，增值部分中屬于另一方應有的份額，由房屋所有權人折價補償另一方;進行過擴建的，擴建部分的房屋應按夫妻共同財產(chǎn)處理。離婚時，如一方生活困難，如離婚后沒有住處，另一方應從其住房等個人財產(chǎn)中給予適當幫助。

由于我國住房制度多樣化，住房權屬狀態(tài)也是多樣化的，具體需要區(qū)分不同情況處理：

1、離婚時已經(jīng)取得產(chǎn)權的房屋

第一，對于私房和具備產(chǎn)權證可上市交易的公房，一般以產(chǎn)權證頒發(fā)的時間來界定是否為夫妻共同財產(chǎn)。按照民法物權原理和我國房屋管理政策，一般情況下房屋權屬登記是房屋所有權取得的必經(jīng)程序。只有辦理了產(chǎn)權登記或過戶手續(xù)才能真正取得房屋所有權。因此對于在離婚案件中涉及的此類問題，如果訴爭的房屋是登記后取得所有權的，應定為夫妻共同財產(chǎn);如果在結婚登記之前取得所有權的，應認定為個人財產(chǎn)而不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割。

第二，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻關系存續(xù)期間以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權的，該房屋為共同所有。由于公房使用權可通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，在離婚分割該房屋時，可區(qū)分下列情形處理：

a.一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權的，由于在婚姻關系存續(xù)期間內，無法體現(xiàn)出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產(chǎn)權房時，可不考慮原公房使用權交換價值的單獨歸屬。

b.一方婚前承租的公房，是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權，在離婚分割該產(chǎn)權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分，確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產(chǎn)權房的剩余價值按共同財產(chǎn)分割。

c.對于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權的公房，原公房使用權的交換價值可參考《婚姻法解釋(二)》第22條的規(guī)定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產(chǎn)權房按共同財產(chǎn)分割處理。雖然是以夫妻一方名義購買，但不是以夫妻共同財產(chǎn)而是以一方父母財產(chǎn)購買，產(chǎn)權證系夫妻雙方的名字，仍應為共同財產(chǎn)，只是在財產(chǎn)分割時，酌情考慮財產(chǎn)來源因素。原系一方父母承租的公房，后以一方名義而非夫妻名義購買成為了公房，且購買的出資來自該方父母，應為一方所有的財產(chǎn)。原系一方父母承租的公房，雖然以夫妻共同財產(chǎn)購置，但產(chǎn)權證上不僅有夫妻一方或雙方名字，還有一方父母名字，該房為家庭共有財產(chǎn)。

第三，夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋，并按揭貸款，產(chǎn)權登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產(chǎn)，按揭貸款為其個人。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質。在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務，為個人債務。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧斢枰苑颠€。

2、離婚時尚未取得完全產(chǎn)權的房屋

指離婚時夫妻雙方取得的房屋所有權只是部分產(chǎn)權，不是完全產(chǎn)權，主要指夫妻雙方根據(jù)福利政策以標準價購買的公有房屋。部分產(chǎn)權房屋是國家歷次房改政策的產(chǎn)物，其突出特點為部分產(chǎn)權處分受到限制。根據(jù)國務院1991年6月發(fā)布的《關于繼續(xù)穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房改革通知》，其特點集中表現(xiàn)為：

第一、房屋必須在購買五年后才能出售;

第二、出售時原補貼單位有優(yōu)先購買權;

第三、售房所得按照國家、單位、個人所占比例進行分配。它可能是婚前或婚后購買的但沒有取得產(chǎn)權證的公房。由于這類房屋涉及我國特殊的住房政策，又涉及職工單位的利益，住房不能上市交易，在實務分割中存在一定的障礙。這種離婚時雙方尚未完全取得所有權的情形，如果當事人有爭議且協(xié)商不成，可以按照《婚姻法解釋(二)》第21條處理，即人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院起訴。

3、離婚時尚未取得產(chǎn)權的房屋

指離婚時夫妻雙方對其居住使用的房屋尚未取得所有權。婚姻存續(xù)期間已經(jīng)簽訂，但未取得產(chǎn)權證的房屋。如果夫妻雙方作為買受人沒有交清全部購房款而沒有取得產(chǎn)權證，可以按照《婚姻法解釋(二)》第21條處理，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院起訴。如果已經(jīng)支付了全部房價款，房屋所有權法律關系比較清晰，只需完善權屬登記手續(xù)，人民法院可將以下情況認定為夫妻共同財產(chǎn)，對房屋權屬、分割、補償問題予以處理：

第一、在婚姻存續(xù)期間購買的，無論是以夫或妻的名義還是夫妻共同名義;

第二、在婚前以夫妻雙方的名義購買;

第三、在婚前以夫妻雙方的共同財產(chǎn)購買，屬于婚前共同財產(chǎn)，財產(chǎn)性質存續(xù)到婚后仍為夫妻共同財產(chǎn)。

4、在處理夫妻房屋分割的司法實踐中還要特別注意房屋中有父母出資的情況

根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條的規(guī)定，父母為子女結婚購房的出資，應認定為贈與。即在父母實際出資時，其具體意思表示不明的情形下，從社會常理出發(fā)推定為贈與。若當事人有在離婚訴訟前形成的證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關系的，則不適用該條規(guī)定。需要強調的是，離婚訴訟中父母作出不是贈與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈與的推定。人民法院在審查借貸關系是否存在時，除了審查當事人提供的出資協(xié)議或等是否真實，還要以資金為線索，追查出資及其性質是否真實。對于夫妻婚后父母出資購買房屋產(chǎn)權證登記在出資者自己子女名下的，從常理出發(fā)，可認定是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有;若產(chǎn)權證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能證明父母出資時有書面約定或聲明明確出資者表示向一方贈與的，一般宜認定向雙方贈與，該部分出資為夫妻共同所有。舉例說明：甲男與乙女結婚，婚后男方父母出資購房，產(chǎn)權證記載甲一人名下，男方父母出資應認定為贈與甲一人所有;甲男與乙女結婚，婚后男方父母出資購房，產(chǎn)權證記載于乙一人名下，若乙不能證明出資為對其一人的贈與，男方父母出資應認定為對夫妻雙方的贈與;甲男與乙女結婚，婚后男方父母出資購房，產(chǎn)權記載甲乙二人名下，該出資應認定為對雙方的贈與。實踐中父母除了出資為子女購房，還可能為子女出資購買其他物品，同樣可根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條規(guī)定的精神作出相應的歸屬認定。

二、對承租房屋的處理

承租權產(chǎn)生于承租人與單位或房管所之間的協(xié)議，涉及第三人，不是夫妻個人財產(chǎn)，也非夫妻共同財產(chǎn)，因而該房屋不能處理，但承租權可以處理。夫妻離婚時，租用的公房如何處理，《婚姻法》沒有明確規(guī)定，1996年2月5日最高人民法院《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中作了一些規(guī)定。主要內容是：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當經(jīng)濟補償;夫妻雙方均可承租的公房，如果面積較大能隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住;對可以另調房屋分別租住或者承租方給另一方解決住房的，可以準許。在審理具體離婚案件時，對租用公房應按照《婚姻法》關于的規(guī)定，結合《婚姻法》的立法精神和基本原則來處理。