尚未還清貸款的按揭房產(chǎn)離婚時能分割嗎

對于尚未付清全部房價款的按揭房屋，在離婚訴訟中能否進行財產(chǎn)分割，理論上存在兩種針鋒相對的觀點。一種觀點認為當(dāng)事人在付清全部房價款之前，對按揭房屋還未取得所有權(quán)，既然沒有所有權(quán)，就不宜對按揭房屋的權(quán)屬進行分割，可以先判歸某一方使用。《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件處理分析民事審判實務(wù)問答》的相關(guān)意見就持這種觀點。另一種觀點認為當(dāng)事人只要進行了房屋權(quán)屬登記，就已經(jīng)從開發(fā)商那里取得了所有權(quán)，陸續(xù)償還的只是欠銀行的貸款本息，而不是房價款，既然取得所有權(quán)，理當(dāng)可以分割。

在金融實踐中，按揭指購房人將其與房產(chǎn)商的房屋買賣合同項下的購房人所有的房屋抵押給銀行，銀行貸款給購房人并以購房人名義將款項交由房產(chǎn)商以支付房屋價款，若購房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權(quán)將該抵押房屋變價并優(yōu)先受償，其中，并不存在將按揭房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓銀行的環(huán)節(jié)。所以，按揭人對于尚未付清全部貸款的按揭房屋擁有所有權(quán)，離婚時可以進行分割。

因此，在離婚訴訟中，對于已經(jīng)取得權(quán)屬登記的按揭房產(chǎn)，即使尚未還清銀行按揭貸款，也不能將其認定為尚未取得所有權(quán)而不將其作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。一方按揭購房，其與銀行之間形成的是以所購房產(chǎn)為擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系(如果婚后配偶一方參與共同還貸，則是以夫妻共同財產(chǎn)清償夫妻一方的婚前個人債務(wù)，離婚時應(yīng)由權(quán)屬一方給予補償)，不妨礙按揭房產(chǎn)的權(quán)屬確定與分割。

按揭房產(chǎn)權(quán)屬取得時間如何確定

以權(quán)屬登記的取得時間作為區(qū)分按揭房產(chǎn)是婚前所得還是婚后所得的時點，是嚴格按照法律規(guī)定推導(dǎo)出的答案。可以說這種推導(dǎo)在邏輯無懈可擊，在適用上也十分簡潔明快。但由于多方面原因，從簽訂房屋買賣合同到房屋權(quán)屬登記還存在有較長的時間差。購房人進行房屋權(quán)屬登記時，僅享有申請的權(quán)利，能否登記成功以及何時登記成功，既與登記機關(guān)的工作效率有關(guān)，也取決于相關(guān)各方當(dāng)事人的配合。許多房屋由于非購房人本身的原因，無法及時甚至永遠無法辦妥權(quán)屬登記。如果機械遵守登記生效主義，以權(quán)屬登記時間來判別財產(chǎn)性質(zhì)，等同于把按揭人的財產(chǎn)置于由偶然性因素左右的不確定狀態(tài)，其唯一也是致命的問題在于其可能得出有失公允的結(jié)論。對于不同的當(dāng)事人，可能僅僅因為辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記的時間差異就導(dǎo)致了財產(chǎn)性質(zhì)的不同，還可能出現(xiàn)一方完全沒有出錢卻僅因為結(jié)婚登記就成為房屋共有人。這不僅讓一般民眾難以接受，也有違婚姻立法確立個人財產(chǎn)的初衷。在這種情況下，如果仍然堅持讓現(xiàn)實適應(yīng)理論，那就是典型的削足適履。

追溯不動產(chǎn)物權(quán)登記的立法目的，即在于維護交易安全，保護第三人的利益。物權(quán)法的公示原則使物權(quán)變動過程公開化、確定化，使物權(quán)變動通過一定的客觀物態(tài)形式出現(xiàn)，從而使第三人可以通過公示獲悉不動產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)與歸屬。在離婚訴訟中，分割只在夫妻之間進行，并不存在與善意第三人的利益沖突。對于訟爭房屋的事實及權(quán)利狀態(tài)，夫妻雙方都是清楚的。按揭房屋的分割爭執(zhí)的焦點只是在于，購房人取得按揭房屋所有權(quán)的時間是不是必須等同于取得權(quán)屬登記的時間。顯然，從不動產(chǎn)公示制度設(shè)計的目的來看，登記生效主義在夫妻之間并無堅決貫徹之必要。

我國《物權(quán)法》第二十八條至第三十條規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的若干例外，如規(guī)定因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。鑒于房屋產(chǎn)權(quán)登記僅僅只是不動產(chǎn)對外公示和取得政府擔(dān)保該所有權(quán)歸屬的方法，不動產(chǎn)物權(quán)的登記時間不應(yīng)影響不動產(chǎn)物權(quán)業(yè)已確定的歸屬。在婚前一方簽定購房合同，也辦理了相應(yīng)的按揭手續(xù)情形下，該買賣合同的雙方主體業(yè)已明確，對售房人享有請求交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的權(quán)利也已經(jīng)明確。為避免有失公允的結(jié)果出現(xiàn)，筆者認為，在夫妻之間，一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以辦理按揭手續(xù)而非以房產(chǎn)權(quán)屬登記的取得作為所有權(quán)取得的判斷時點，這應(yīng)作為《物權(quán)法》登記生效主義的相關(guān)規(guī)定在適用上的又一個例外。只要夫妻一方在婚前按揭購房，且房產(chǎn)權(quán)屬登記在該方名下的，無論該方的權(quán)屬登記系在婚前取得還是在婚后取得，都應(yīng)認定房產(chǎn)系該方的婚前個人財產(chǎn)。

婚前財產(chǎn)的按揭房屋婚后增值部分能否分割

按揭房屋為共同財產(chǎn)，則房屋增值部分作為共同財產(chǎn)分割，當(dāng)無異議。但若按揭房屋為婚前個人財產(chǎn)，婚后夫妻共同清償貸款，房屋增值部分能否作為共同財產(chǎn)分割?在司法實踐中，判決可謂五花八門。有些法院按借貸來處理，無權(quán)分享增值;而有些法院則判決有權(quán)分享增值。

《民法典》于2021年1月1日生效，《婚姻法司法解釋二》生效日期為2020年12月31日止，屆時此條例被《民法典》所替換。

?《民法典》生效前，現(xiàn)行《婚姻法司法解釋二》雖規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間一方用婚前個人財產(chǎn)投資取得的收益屬于夫妻共同財產(chǎn)。但是，按揭房屋是否可以視為個人財產(chǎn)投資則值得商榷。因為房屋具有兩棲性，既可以作為消費品，也可以作為投資品。在實現(xiàn)生活中，大多數(shù)普通居民購買一套房產(chǎn)只為居住使用，非為投資盈利，擴大認定按揭房產(chǎn)增值為投資收益十分牽強。

從物權(quán)法的角度來講，財產(chǎn)的收益屬于孳息的范疇，孳息包括天然孳息和法定孳息。房屋的增值應(yīng)屬于法定孳息，原則上應(yīng)歸屬于物的所有人或其它合法權(quán)利人，即一個人婚前財產(chǎn)的孳息不應(yīng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但是，如果孳息的取得離不開對方所做出的貢獻，還應(yīng)該區(qū)別對待。在美國，法院考慮增值部分的分割時，往往要區(qū)分該增值是主動增值還是被動增值。主動增值是指一方的個人財產(chǎn)由于他方或雙方所支付的時間、金錢、智力、勞動(包括一方主要從事家務(wù)勞動而另一方從事商業(yè)活動)而增值，被動增值是指因通貨膨脹或其他不是因當(dāng)事人的主觀努力而是因市場價值的變化而產(chǎn)生的增值。被動增值仍應(yīng)視為個人財產(chǎn)而不作為夫妻共同財產(chǎn)分割，主動增值是因他方或者雙方的貢獻所致而應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割。這種做法的合理性在于：承認非財產(chǎn)所有人配偶的勞動價值，承認其對家庭的貢獻。盡管一方婚前個人財產(chǎn)仍歸該個人所有，但該財產(chǎn)在婚后的增值，如果凝聚了另一方配偶的貢獻，另一方配偶有權(quán)享受這種收益，或者因此而得到補償。

對于一次性付款購買的房子而言，房屋因市場價格波動而發(fā)生的增值，當(dāng)屬被動增值無疑，如果房屋屬于一方婚前個人財產(chǎn)，另一方在離婚時無權(quán)要求分享增值部分。但按揭房屋則需另當(dāng)別論。因為按揭房屋需要夫妻雙方還款供養(yǎng)，夫妻雙方對于按揭房屋都是有貢獻的，即便非按揭人沒有工資收入，家務(wù)勞動本身也可視為一種貢獻。這種貢獻應(yīng)當(dāng)劃歸主動增值的范疇。所以，對于按揭房屋的增值，非按揭人也是有權(quán)利要求分享的。其實，法不外乎情理，如果按借款關(guān)系處理，無權(quán)分享增值，則與大-眾的情理相悖，無助于定紛止爭，也與司法的終極目標公正價值相違背，同時，司法不僅要解決個案糾紛，還要兼顧社會效果，能不能分享增值的效果，孰優(yōu)孰劣，一目了然。因此無論從情理的角度還是從社會效果的角度，作為婚前財產(chǎn)的按揭房屋婚后增值部分應(yīng)當(dāng)分割。基于衡-平的考慮，法律可特設(shè)依貢獻分享增值的請求權(quán)。在房產(chǎn)貶值的情形，參與還貸、裝修的一方不過是取回與其先前之付出相符的應(yīng)得補償，并不存在可以苛責(zé)該方而要求其分擔(dān)損失的理由，這看起來不甚對稱，然而卻并無不公。

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