離婚房產(chǎn)分割的常見問題以及處理辦法

1、房屋登記在夫妻一方名下或第三人名下的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定

我國婚姻法既承認(rèn)婚后所得共同制，同時(shí)又認(rèn)可夫妻一方婚后可擁有個(gè)人財(cái)產(chǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)利的取得以登記為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)登記具有公示、公信的效力。因此，我們提倡所有的夫妻共有房屋宜登記在夫妻共同名下，以避免糾紛。但實(shí)際生活中，代表登記的現(xiàn)象一定程度上存在，因此，當(dāng)夫妻離婚時(shí)，房屋問題是爭議的焦點(diǎn)，一方主張婚后所購為共同財(cái)產(chǎn)，而另一方則強(qiáng)調(diào)登記在自己名下為自己單方所有。對這兩種不同情況，我們認(rèn)為：

(1)對登記在一方名下的房屋性質(zhì)認(rèn)定：由于我國法定夫妻財(cái)產(chǎn)制是婚后所得共同制，因此婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋，原則上首先應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有。但如登記方主張房屋歸其所有，必須承擔(dān)舉證責(zé)任，證明該房屋系其個(gè)人出資所購，或符合《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定的其父母出資為其購買等情況。

(2)對登記在子女名下、父母名下或其他第三人名下的房屋性質(zhì)認(rèn)定：對登記在第三人名下的房產(chǎn)，夫妻如主張房屋為共有或一方所有，屬于產(chǎn)權(quán)爭議，主張方自應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。對登記在未成年子女名下房屋的權(quán)屬認(rèn)定，情形比較復(fù)雜。現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮將房屋產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女的名下，但這并不意味著該房屋的真正權(quán)利人即為未成年子女，人民法院應(yīng)審查夫妻雙方在購買房屋時(shí)的真實(shí)意思表示。如果真實(shí)意思確實(shí)是將購買的房屋贈(zèng)與未成年子女，離婚時(shí)應(yīng)將房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時(shí)管理;如果真實(shí)意思并不是將房屋贈(zèng)與未成年子女，離婚時(shí)應(yīng)將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理比較適宜。

2、離婚案件中按揭房屋的認(rèn)定和處理

夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)對該不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)如何認(rèn)定及分割?司法實(shí)踐中一直存在爭議，既有認(rèn)定為登記方所有的，也有認(rèn)定為夫妻共同所有的。隨著《婚姻法解釋三》的出臺(tái)，該爭議塵埃落定。《婚姻法解釋三》第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。協(xié)議不成的，人民法院判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對一方進(jìn)行補(bǔ)償。”

3、父母贈(zèng)與房屋的歸屬

《婚姻法解釋二》第二十二條規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。”由于傳統(tǒng)習(xí)慣的緣故，父母在出資時(shí)往往并不會(huì)明確出資給哪一方，因此，很多情況下由于無證據(jù)證明是對自己子女的出資，故只能認(rèn)定為夫妻共同所有，但這又明顯有違贈(zèng)與方父母的本意。由于現(xiàn)實(shí)的原因，目前房價(jià)畸高，為子女能有好的住處，父母往往傾其所有為子女買房，但一旦小兩口離婚，出資父母方不僅在感情上受到傷害，在經(jīng)濟(jì)上也有損失，此類問題常常使雙方矛盾激化，為到底贈(zèng)與哪一方爭執(zhí)不休。為此，《婚姻法解釋三》第七條進(jìn)一步規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。”該規(guī)定不僅易于操作，同時(shí)也更理性，使婚姻回歸本質(zhì)，也更符合出資方的本意。盡管該規(guī)定在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中引發(fā)很大爭議，被認(rèn)為對女方不利，但這只是司法解釋對房產(chǎn)的處理所作的規(guī)定，保護(hù)婦女的利益是婚姻法的基本原則之一，因此，人民法院應(yīng)根據(jù)案件具體情況，結(jié)合《婚姻法》保護(hù)婦女利益的相關(guān)規(guī)定來妥善處理離婚訴訟中的財(cái)產(chǎn)問題。

4、離婚案件中公房的使用、承租問題

現(xiàn)今商品房市場比較繁榮，離婚訴訟中經(jīng)常涉及的是所購商品房的性質(zhì)認(rèn)定和分割問題，關(guān)于公房的使用和承租已經(jīng)隨著歷史的發(fā)展較為少見，但并不代表沒有。因此，如果涉及這一問題，人民法院仍可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

5、離婚案件中房改房的分割

房改房是指城鎮(zhèn)居民自行出資購買的根據(jù)國家房屋改革政策出售的房屋。實(shí)際生活中，城鎮(zhèn)居民購買的房改房主要有兩種情況：一是按房改政策購買并已經(jīng)取得所有權(quán)的房屋;二是按房改政策購買尚未取得所有權(quán)或者只享有部分所有權(quán)的房屋。

(1)按房改政策購買并已經(jīng)取得所有權(quán)的房屋的處理

根據(jù)房改政策，職工購買公有房屋實(shí)行市場價(jià)、成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。職工以市場價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場，按規(guī)定交納稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用五年后可以依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。按房改政策購買并已經(jīng)取得所有權(quán)的房屋就是指以市場價(jià)和成本價(jià)購買的房改房。其中區(qū)分個(gè)人婚前購買的房改房和婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房改房。

①對于個(gè)人婚前購買的房改房，根據(jù)《婚姻法》第十八條的規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，屬于一方婚前財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不得作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

②對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房改房，情況則比較復(fù)雜。

《婚姻法解釋二》第十九條規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”

如果登記方主張?jiān)摲扛姆肯灯鋫€(gè)人出資，應(yīng)為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，是否應(yīng)予支持?我們傾向認(rèn)為，按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，職工按成本價(jià)購買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，職工購買現(xiàn)已使用的公有房屋的，售房單位應(yīng)根據(jù)購房職工建立起住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣，此外還要綜合考慮職工的職務(wù)等因素。可見，按房改政策出售的房屋價(jià)格不是單純的房屋市場價(jià)格，該出售價(jià)格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇，如果該房屋由夫妻一方按當(dāng)時(shí)購買價(jià)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買并作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理對另一方顯屬不公。因此，考慮我國實(shí)行婚后所得共同制，類似房屋首先應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有。如果登記方主張其個(gè)人所有，必須舉證證明該房改房的取得與對方并無任何關(guān)系，對方也未因此利益受損，否則認(rèn)定為共有較為合適。當(dāng)然，在認(rèn)定共有的前提下，人民法院可根據(jù)實(shí)際情況對出資方適當(dāng)多分。

(2)尚未取得所有權(quán)或者只享有部分所有權(quán)的房屋的處理

這主要是指夫妻雙方根據(jù)福利政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有房屋。對于尚未取得所有權(quán)或者只享有部分所有權(quán)的房屋，人民法院在審理離婚訴訟時(shí)，不能對房屋所有權(quán)的歸屬和分割作出判決，只有在夫妻雙方取得該房屋的完全所有權(quán)后，才可向人民法院就房屋所有權(quán)的歸屬和分割提起訴訟。當(dāng)然，雙方當(dāng)事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有權(quán)的取得、歸屬協(xié)商解決，如果就上述問題無法達(dá)成一致，人民法院只能就房屋的居住、使用作出判決。《婚姻法解釋二》第二十一條規(guī)定：“離婚時(shí)雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。”

司法實(shí)踐中，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對該房屋進(jìn)行分割，對于這個(gè)問題，《婚姻法解釋三》第十二條規(guī)定：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。”

6、關(guān)于享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)

對此，最高人民法院[2000]法民字第4號針對司法部律師公證工作指導(dǎo)司的復(fù)函有明確規(guī)定，即夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，購買該房時(shí)所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益。夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)沒有分割的，應(yīng)予查明購房款是夫妻雙方的共同儲(chǔ)蓄，還是配偶一方的個(gè)人所得，以此確認(rèn)所購房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如果購房款是夫妻雙方的共同儲(chǔ)蓄，所購房屋應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

7、離婚案件中對違法建筑的處理

離婚案件中，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的違法建筑是否應(yīng)當(dāng)處理以及如何處理的問題，一直是司法實(shí)踐中的難點(diǎn)。我們認(rèn)為，違法建筑之所以違法，是因?yàn)榻ㄔO(shè)者未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和其他批準(zhǔn)文件造成的，可以通過補(bǔ)辦相關(guān)審批手續(xù)而成為合法建筑，但在違法建筑合法化之前，人民法院無論是判決分割違法建筑還是確定違法建筑的所有權(quán)或使用權(quán)均是沒有法律依據(jù)的，故此類糾紛，人民法院不予處理。但對于違法建筑已經(jīng)產(chǎn)生的既得收益，比如一方出租違法建筑已收取的租金，則應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，否則一方因違法建筑獲益而另一方一無所獲，明顯不公，但對于違法建筑可能產(chǎn)生的預(yù)期利益，人民法院不予處理。

以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答，一般情況下，如果夫妻雙方要對房產(chǎn)進(jìn)行分割的，需要根據(jù)實(shí)際情況決定，比如雙方協(xié)商的結(jié)果，在簽訂了離婚協(xié)議之后，需要辦理了離婚手續(xù)之后協(xié)議才會(huì)生效，這個(gè)時(shí)候就可以對房產(chǎn)進(jìn)行分割。如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。