離婚房產(chǎn)評價格不公證怎么辦
(一)房屋價值的界定
離婚案件中,法院分割房產(chǎn),一般是以房產(chǎn)現(xiàn)值作為分割的依據(jù),而非購房時的價值。
房價的市值一般由當(dāng)事人雙方估價后達成一致的意見;若不能達成一致的意見,一般由原告申請向法院評估,并預(yù)交評估費用,由法院委托相關(guān)評估機構(gòu)進行評估作價,以該評估報告作為分割的標準。一般評估報告的有效期從3個月到6個月不等。評估費用,一般在判決離婚后,由當(dāng)事人雙方分擔(dān)。
(二)房產(chǎn)分割存在的問題
1、關(guān)于產(chǎn)權(quán)房是否系夫妻共同財產(chǎn)的界定標準及分割問題
實踐中,各地對于產(chǎn)權(quán)房是否系共同財產(chǎn)界定的標準存在差異,主要原因在于購買時間和取得產(chǎn)權(quán)時間有差異、繳納房款的進程、房產(chǎn)證是否取得個案有差異,這些因素都導(dǎo)致房產(chǎn)分割在離婚案件中司法實踐處理不一。
在北京地區(qū),法院在分割產(chǎn)權(quán)房時一般會酌情考慮一套房子的實體分割,比如,將有二居室的房子判決一人一居室。
2、關(guān)于公房分割存在的問題
由于離婚糾紛中涉及的公房,可能是職工經(jīng)房改售房取得產(chǎn)權(quán)證的部分產(chǎn)權(quán)的房屋,也可能是婚前或者婚后購買但沒有取得產(chǎn)權(quán)證的公房,經(jīng)濟利益涉及當(dāng)事人及其所在單位,處理問題較多。
對于“部分產(chǎn)權(quán)”公房的處理,司法實踐中一般會判決取得部分產(chǎn)權(quán)的一方,按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例,依照離婚時當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標準價,給予對方一定的經(jīng)濟補償。
3、關(guān)于承租公房的承租權(quán)問題
目前,關(guān)于處理承租公房法律依據(jù)主要是最高人民法院1996年2月5日頒布的《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》。
房地產(chǎn)評估的方法有哪些
1、成本法
(1)成本積算法,即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法,它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價,然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較,對各個因素進行指數(shù)量化,通過準確的指數(shù)對比調(diào)整,得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結(jié)果較為準確。
3、剩余法
房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時,因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值,因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值,用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
5、假設(shè)開發(fā)法
對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入,即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。
以上知識就是小編對“離婚房產(chǎn)評價格不公證怎么辦”問題進行的解答,房價的市值一般由當(dāng)事人雙方估價后達成一致的意見;若不能達成一致的意見,一般由原告申請向法院評估。讀者如果需要法律方面的幫助,歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。
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