由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房占地是隨著銷售而逐漸減少的，

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品銷售期間，應(yīng)按建筑面積區(qū)分已售部分和未售部分，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)買者分別按出售與未出售房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算繳納土地使用稅

2，企業(yè)征地開發(fā)何時(shí)開始繳納土地使用稅?

繳納期限：

自2007年1月1日起，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;

合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。(財(cái)稅【2006】186號(hào))

招拍掛協(xié)議簽訂，不是土地使用稅繳納時(shí)間。

3，企業(yè)征地開發(fā)何時(shí)可以停止繳納土地使用稅?

根據(jù)財(cái)稅[2008]152號(hào))納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，

其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”

因此，自2009年1月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間為，該塊土地上房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

國(guó)家稅務(wù)總局

是全都變化了，還是有一套用房賣出就不繳了?

青地稅函[2009]128號(hào)：

納稅義務(wù)的截止時(shí)間

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時(shí)間為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。

商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人

青地稅函[2009]128號(hào)：應(yīng)納土地使用稅計(jì)算公式

每月應(yīng)納土地使用稅=開發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積×(1-截至上月末累計(jì)銷售商品房交付使用的建筑面積÷商品房可售總建筑面積)×土地使用稅單位稅額標(biāo)準(zhǔn)÷12

青地稅函[2009]128號(hào)：開發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積的范圍

開發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積不包括經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目配套的居委會(huì)、派出所、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院等公共設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。

未按合同約定時(shí)間交付土地的，土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定

如因拆遷等原因?qū)е挛窗春贤s定時(shí)間交付土地的，納稅人應(yīng)與土地管理部門或土地轉(zhuǎn)讓方重新簽訂(或補(bǔ)簽)土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同，否則，不論是否實(shí)際交付土地，都按照合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

遼地稅函〔2011〕225號(hào)

關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知

各市地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅稅收管理，經(jīng)研究，現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題明確如下。

一、關(guān)于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地問(wèn)題

按照《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》([88]國(guó)稅地字第015號(hào))的有關(guān)規(guī)定，凡土地使用證中土地類別為建設(shè)用地的(不包括住宅用地等免稅土地)，應(yīng)當(dāng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題

按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))的有關(guān)規(guī)定，對(duì)由于政府動(dòng)遷不及時(shí)等原因，政府沒(méi)有按照合同約定的時(shí)間將土地交付給受讓者的，土地受讓人應(yīng)與出讓者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新明確交付土地的時(shí)間;也可由國(guó)土部門出具有效證明，證明該宗土地確因政府的原因改變交付土地的時(shí)間。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可按補(bǔ)充合同或政府有關(guān)部門證明的時(shí)間，確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。

4，征用的耕地從何時(shí)開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第483號(hào)公布)第九條規(guī)定：“新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：

(1)征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅;

(2)征用的非耕地，自管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征地的文件為依據(jù)確定。”

5，國(guó)土局掛牌出讓地塊，耕批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。”

新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅。

批準(zhǔn)征用之日是指依據(jù)不同的耕地類型來(lái)確定不同的審批機(jī)關(guān)，該審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征用的日期。

另：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》((1988)國(guó)稅地字第15號(hào))規(guī)定：“征用的耕地與非耕地，以土地地占用稅是否應(yīng)由國(guó)土局繳納?

答：依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2007〕129號(hào))第一條，耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明用地人的，用地人為納稅人;

審批文件中未標(biāo)明用地人的，應(yīng)要求申請(qǐng)用地人舉證實(shí)際用地人，實(shí)際用地人為納稅人;

實(shí)際用地人尚未確定的，申請(qǐng)用地人為納稅人。

占用耕地尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，實(shí)際用地人為納稅人。

占用的是耕地?還是商業(yè)用地?

6，公司購(gòu)買一處地下車位，請(qǐng)問(wèn)是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?

依據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2009]128號(hào))規(guī)定，自2009年12月1日起，對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款;

未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。

對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

因此您公司購(gòu)買的地下車庫(kù)，如確屬征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。