一、法院受不受理公房糾紛

公房糾紛是屬于民事糾紛的一種，而法院是解決民事糾紛的重要司法機關(guān)，如果公房糾紛符合起訴條件的，法院是肝受理的。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百一十九條　起訴必須符合下列條件:

(一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;

(二)有明確的被告;

(三)有具體的訴訟請求和事實、理由;

(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

第一百二十條　起訴應(yīng)當向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。

書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對方當事人。

二、公有房屋糾紛的處理方法

審判實踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。

一是房屋出售時，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認定為有效;但如有證據(jù)證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售時，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認的情況下，應(yīng)認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認買賣合同有效。此種情況為了保護買受人的利益，最好是在所有共有人面前簽訂買賣合同或者由其中一人出具一份其他共有人的承諾書，方能保護買受人的最大利益。

如果是無權(quán)代理的第三人與買受人簽訂買賣合同，就更需要注意代理人的代理權(quán)，如果沒有代理權(quán)或超越代理權(quán)，那么買賣合同是無效的，發(fā)生糾紛由代理人承擔

幾種常見房屋權(quán)利瑕疵糾紛的處理

1.出賣他人房屋糾紛的處理

出賣他人之物，是否有效，各國立法規(guī)定不一。依日本民法典第560條的規(guī)定，出賣他人之物應(yīng)屬有效，然而如果出賣人在約定的履行期到來時仍不能取得出賣標的物的所有權(quán)并移轉(zhuǎn)于買受人，則因其主觀上的履行不能而負違約責任。德國民法典及瑞士債法也有類似規(guī)定。我國《合同法》第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。”如果對該款作反對解釋，即不屬于出賣人所有且出賣人無處分權(quán)的物，不構(gòu)成買賣合同的標的物。換言之，《合同法》不承認出賣他人之物的合同的效力。此與法國民法典第1599條的規(guī)定相同。該條規(guī)定：“就他人之物所成立的買賣，無效。”但是，結(jié)合《合同法》第一百五十條關(guān)于權(quán)利瑕疵擔保的規(guī)定來考慮，則不應(yīng)解釋為債權(quán)合同無效，而是該債權(quán)合同仍然有效。

我們認為，違反《合同法》第一百三十二條第一款的規(guī)定，出賣他人之物，即構(gòu)成無權(quán)處分。關(guān)于無權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”對該條作反對解釋，即權(quán)利人不追認且處分人事后也未取得處分權(quán)的，合同即無效。因無權(quán)處分并最終導(dǎo)致合同無效的，由出賣人向買受人承擔信賴利益的賠償。

2.未經(jīng)共有人同意出賣共有房屋糾紛的處理

未經(jīng)共有人同意出賣共有房屋，性質(zhì)上也可認為是出賣他人之物。由于我國在房屋所有權(quán)登記制度上的不完善，在共有房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證上所有人往往只登記為出賣方一人，而登記機關(guān)在辦理過戶登記時對房屋所有權(quán)人的審查僅為形式審查，故房屋所有權(quán)通過登記發(fā)生移轉(zhuǎn)就實際可能。于是該糾紛涉及的就不僅僅是合同的效力問題，在處理上遠較純粹的出賣他人之物(即上述第一種出賣他人房屋糾紛的處理)為復(fù)雜。

關(guān)于共有人擅自處分共有財產(chǎn)的問題，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第八十九條關(guān)于“共有人在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”該條被認為確立的是善意取得制度。

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