[案情]

徐某與被告李某之女李-婷于1999年經法院判決離婚，李-婷享有房屋但須給付徐某價款50000元。2000年2月，徐某對上述生效判決申請執行，由被告李某全權代理李-婷處理有關執行事宜。執行中雙方達成和解：李某以其自有的一套住房給徐某居住使用進行抵算其女李-婷應付的50000元，但對該房屋，徐某不得轉讓、出租給他人，也未約定使用期限。后徐某依和解協議實際取得該房屋的使用權，執行終結。2006年3月，被告李某將房屋出售給了陳某。徐某得知后訴至法院稱：是李某擅自將房屋出售給被告陳某，其行為既是對原和解協議的反悔，也侵犯了其作為承租人的優先購買權。

[分歧]

審理中有兩種意見：

第一種意見認為：徐某在獲得房屋使用權時也付出了對價，雙方應視為租賃合同關系，故應享有優先購買權。

第二種意見認為：雙方不具有租賃關系的法律特征，故徐某不享有優先購買權。

[評析]

筆者贊同第二種意見。

1.優先購買權的法理分析

對于承租人的優先購買權，《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第一百一十八條規定，“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”合同法第二百三十條規定，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”此兩法條均明確了享有優先購買權的前提條件是房屋存在合法的租賃合同關系。我國民法理論通說認為優先購買權是一種物權，而物權法中的一項基本原則就是物權法定主義，意指物權的種類和內容由民法和其他法律統一確定，不允許當事人依自己的意思創設、變更。即除法律有明文規定的物權外，當事人不得任意創設物權，也不得變更法律所規定的物權的內容。貫徹這一原則至本案，原告徐某如認為其享有承租人的優先購買權，必須要與房屋所有權人李某存在租賃合同關系。

2.本案中房屋使用權的法律特征

原告徐某主張雖名義上為居住使用涉訟房屋，但實際上就是租賃關系，主要是基于和解協議約定其在擁有使用權的同時付出了對價，即其對李-婷債權的減少。因此其要求以承租人的身份享有優先購買權。此種基于抵償債務而擁有的房屋使用權性質如何確定成為本案的關鍵。通過分析其權能，筆者認為這種權利性質應屬債權的用益權范疇，主要是指依債權合同而就他人的土地、建筑物等而享有的占有、使用、收益的債權性權利，典型的債權用益權是基于租賃合同、借用合同而產生。本案中徐某擁有的使用權則是基于和解協議而產生，被告李某賦予徐某房屋的使用權以抵償其女李-婷所應負擔的債務。因為和解協議的債權合同性質，由此產生的使用權性質當也屬債權用益權范疇。鑒于物權法定的限制，并不是同一范疇的權利能產生同樣的物上權利，而須嚴格符合優先購買權這一物權的法定條件，即存在租賃合同關系。故仍須分析租賃合同的法律特征，以確認其是否存在享有優先購買權的基礎。

3.徐某不是承租人，不能享有優先購買權

合同法第二百一十二條規定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三條規定，“租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。”不難看出租賃合同的合同目的，對于出租人來講，其出讓使用權的目的在于獲取租金；承租人則是在于通過占有租賃物而使用、收益。其次，租賃合同作為合同法上的幾種有名合同之一，在訂立合同時如有租賃的意思表示，則一般都應明確表示有“租”之涵義，同時也應含有租賃合同的主要條款。本案中，和解協議的約定在于李-婷之債的抵償，并未有租賃之意思表示，也不符合租賃合同的法律特征。故鑒于物權法定的原則，這兩種債權用益權不能產生相同的物上權利。因此，筆者認為，本案中原告不能享有承租人的法律地位，故也就不能享有優先購買權。