解決租賃合同糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問題:
1、?買賣不破租賃原則
買賣不破租賃是租賃期間出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人的,租賃合同對(duì)于受讓的第三人繼續(xù)有效。買賣不破租賃是租賃權(quán)物權(quán)化的具體表現(xiàn)。《合同法》第229條就此作了規(guī)定,即:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力?!彼臉?gòu)成要件包括:
(1)?租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)。這里所有權(quán)變動(dòng)的情形包括買賣、繼承、贈(zèng)與等。
(2)?承租人沒有終止或解除租賃合同的意思表示。如果承租人已明確表示終止或解除租賃合同,則不發(fā)生所有權(quán)與租賃權(quán)的沖突問題。租賃物所有權(quán)變動(dòng)后,新的所有人取代原有所有人地位而成為新的承租人。原出租人因租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而退出出租人地位。承租人應(yīng)依照原租賃合同向新的所有人履行義務(wù)。
2、?抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系
抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系,指一物之上抵押權(quán)與租賃權(quán)同時(shí)存在,當(dāng)兩者發(fā)生沖突時(shí),哪個(gè)權(quán)利效力優(yōu)先的問題。抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系,有兩種情形:
(1)?租賃權(quán)發(fā)生在先,抵押權(quán)發(fā)生在后。對(duì)此情況《擔(dān)保法》第48條規(guī)定:“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)面書面告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效?!薄稉?dān)保法解釋》第65條規(guī)定:“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓繼續(xù)有效?!?/p>
(2)?抵押權(quán)發(fā)生在先,租賃權(quán)發(fā)生在后?!稉?dān)保法解釋》第66條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)?!?/p>
3、?承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)相沖突的處理原則
《民法通則》第78條第3款規(guī)定:“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí),其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?!比绻捶莨灿腥藢⒊鲎獾墓餐?cái)產(chǎn)中的自有份額轉(zhuǎn)讓時(shí),即發(fā)生承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與其他共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突。一般地講,共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)更為優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有所有權(quán)保護(hù)的效力,而租賃關(guān)系是債權(quán)關(guān)系,依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則,共有人的物權(quán)應(yīng)優(yōu)先對(duì)待。而承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)雖然有債權(quán)物權(quán)化的特征,但其畢竟是債權(quán)關(guān)系,仍然不能等同于物權(quán)的效力。另外,讓其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),有利于對(duì)房屋的管理、修繕、使用。
4、?房屋租賃中的登記備案問題
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定,房屋租賃實(shí)行登記備案制度。房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查合格后,頒發(fā)《房屋租賃證》。當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù),未取得《房屋租賃證》的,租賃合同是否有效?《城市房屋租賃管理辦法》中并未明確規(guī)定取得《房屋租賃證》是租賃合同法、有效的前提條件。登記備案是房產(chǎn)管理部門的行政管理行為,其本身不是合同生效的要件。房屋租賃合同訂立后,當(dāng)事人沒有辦理登記手續(xù)的,應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù),而不應(yīng)因此否定租賃合同的效力。
以上就是所提及的都是租賃合同不安抗辯權(quán)應(yīng)該要注意的問題,希望通過上面的介紹能讓您對(duì)不安抗辯權(quán)有更深一層的了解,相信在您發(fā)現(xiàn)合同對(duì)方存在不履行義務(wù)的行為或傾向時(shí)會(huì)有很好的應(yīng)對(duì)方法。如果您還遇到什么較為復(fù)雜的法律問題需要找律師咨詢,歡迎來(lái)律霸網(wǎng)咨詢。
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