租賃合同無效要不要支付租賃期間房屋使用費(fèi)
案情簡(jiǎn)介:租賃合同無效
2016年3月2日,陳某(乙方)與梁某(甲方,下同)簽訂一份《租賃合同》,約定如下內(nèi)容:經(jīng)房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司促成雙方達(dá)成租賃關(guān)系,甲方將某地塊出租給乙方使用,該地塊建筑面積362平方米,空地面積為75.6平方米;租賃期限從2016年3月18日至2019年3月17日,租金為5000元/月,乙方在簽訂合同當(dāng)天向甲方支付15000元作為保證金;租賃期內(nèi),甲方提供原有水/電設(shè)施和水電負(fù)荷給乙方使用,租賃期內(nèi),該建筑物每月的水、電、垃圾、治安及因使用而產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方每月結(jié)清;租賃期內(nèi),如遇國(guó)家征用土地或者拆遷等政府行為,甲、乙雙方應(yīng)服從,合同解除,不作任何一方違約,乙方無條件按時(shí)遷出,甲方退回乙方所交的保證金,國(guó)家賠償項(xiàng)中的搬遷費(fèi)歸乙方所有,土地及建筑費(fèi)歸甲方;合同一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份。雙方簽訂合同后,陳某向梁某支付了保證金15000元。
2016年1月1日,梁某與當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)簽訂一份《集體工業(yè)綠化用地租賃合同》,約定梁某向村民委員會(huì)租用工業(yè)區(qū)內(nèi)工業(yè)綠化用地面積860平方米作工業(yè)綠化用地,租賃時(shí)間從2016年1月1日起至2022年12月31日止。梁某租賃上述土地后搭建了廠房并出租給陳某使用,涉案租賃物并未依法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證或者取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因相關(guān)行政部門發(fā)出通知需拆除涉案廠房,陳某、梁某曾于2017年2月10日到村民委員會(huì)協(xié)商搬遷事宜。2017年2月17日,相關(guān)行政部門拆除了涉案廠房。
法院判決:陳某支付使用費(fèi)
法院經(jīng)審理認(rèn)為,《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定,出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人簽訂的租賃合同無效。因梁某沒有為涉案租賃物即地塊上的廠房依法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證或者取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,故陳某、梁某簽訂的《租賃合同》為無效合同。
因陳某、梁某簽訂的《租賃合同》為無效合同,故合同中約定的保證金條款為無效條款,陳某請(qǐng)求梁某返還保證金15000元有理,本院予以支持。本案的《租賃合同》雖為無效合同,陳某、梁某在簽訂合同時(shí),明知涉案廠房屬違章建筑仍然簽訂租賃合同,故雙方對(duì)導(dǎo)致涉案合同無效均有過錯(cuò)。雙方簽訂合同后,陳某事實(shí)上占有使用了梁某自建的廠房,由于陳某、梁某在2017年2月份均知悉廠房將被相關(guān)行政部門依法拆除,梁某應(yīng)給予陳某一定的合理搬遷時(shí)間,綜合考慮到陳某、梁某雙方的過錯(cuò)程度,本院確認(rèn)陳某合理占用廠房的時(shí)間為2016年3月18日至2017年1月1日,陳某應(yīng)在此期間參照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向梁某支付占有使用費(fèi)。綜上所述,涉案合同雖為無效合同,但陳某仍需向梁某支付合理的占有使用費(fèi),占有使用費(fèi)應(yīng)參照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn),故陳某請(qǐng)求梁某返還已支付的占有使用費(fèi),缺乏理?yè)?jù),本院不予支持。綜上所述,梁某應(yīng)退還陳某15300元(15000元+600元-300元)。對(duì)于梁某主張陳某拖欠的占有使用費(fèi)及其他電費(fèi)。
律師說法:是否需要支付租賃期間房屋使用費(fèi)
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無效:
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;
(二)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì)公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”
本案中,陳某與梁某簽訂的《租賃合同》雖系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,但梁某租賃給陳某使用的廠房并未依法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證或者取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,故合同無效。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定,房屋租賃合同無效,當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,人民法院一般應(yīng)予支持。也就是說,租賃合同雖然無效,但陳某仍有義務(wù)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向梁某支付合理的房屋占有使用費(fèi)。
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