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房屋抵押在前租賃在后拍賣怎么辦
房屋抵押在前租賃在后拍賣怎么辦
根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。”所以，可以要求出租方賠償你的實際損失。先找出租房協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以通過訴諸法院的途徑解決。
房屋租賃違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)
(一)如果租賃合同中對違約金有約定(租房違約金的數(shù)額是由當(dāng)事人雙方通過事先約定而確定的)、則按約定的違約金比例支付。如雙方在簽訂合同時，約定房屋租賃合同違約金為一個月的租金，那么一旦違約，出租人就可以要求承租人支付一個月租金同樣數(shù)額的違約金，作為違約賠償;
(二)約定的違約金過高或過低可以請求變更，約定的違約金超過實際損失30%的可認(rèn)為約定過高，可要求降低。如房屋租賃費用每月僅為1000元，而約定的違約金數(shù)額達(dá)到了一萬元，那么違約的一方可以請求降低。
(三)房屋租賃合同中對違約金沒有約定，應(yīng)按對方違約對你造成的實際損失來計算違約金并退回押金和多余的房費。
(四)租房違約金的支付是獨立于履行行為即給付房租之外的給付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租賃合同違約金是不包含在這1500元以內(nèi)的。
(五)租房違約金的處理：雙方按照租賃合同的約定處理，賠償約定的金額，如果協(xié)商不成，可到法院提起訴訟。
由此可見，對于先進(jìn)行房屋抵押在進(jìn)行租賃的，其租賃合同是無效的，造成的損失承租者可以向出租人進(jìn)行索要賠償。當(dāng)然雙方能協(xié)商解決最好，不能協(xié)商的情況下就要通過訴訟到法院來進(jìn)行解決。如果您有其他問題，歡迎咨詢律霸網(wǎng)專業(yè)律師。
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