[案情簡(jiǎn)介]
2014年6月19日,原告王某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同,購(gòu)買被告現(xiàn)房一套。合同約定房屋建筑面積為105.25平方米。原告交清房款取得房屋后發(fā)現(xiàn),房屋所有權(quán)證登記的房屋建筑面積為82.94平方米。究其原因,因?yàn)榉课萁Y(jié)構(gòu)為屋頂設(shè)計(jì)有坡度的頂層閣樓,房屋登記時(shí)根據(jù)規(guī)定層高低于2.2米部分的建筑面積不予登記,所以造成面積“縮水”。原告起訴要求被告雙倍返還合同約定面積與登記面積出現(xiàn)誤差部分購(gòu)房款。
經(jīng)法院審理后認(rèn)為,對(duì)房屋2.2米以下部分價(jià)款的支付,簽訂合同時(shí)未根據(jù)房屋特殊設(shè)計(jì)作出明確約定,對(duì)此雙方均有責(zé)任。該部分具有一定使用價(jià)值,被告支付了相應(yīng)建筑成本。按照公平、等價(jià)有償原則原告應(yīng)支付被告相應(yīng)價(jià)款??紤]到這部分面積與正常房屋畢竟有別,原告按正常房屋價(jià)格交納房款有失公平,被告應(yīng)適當(dāng)返還。據(jù)此,法院判決被告返還原告30%的購(gòu)房款。
[律師解答]
購(gòu)房合同簽訂要注意的事項(xiàng)有:
1、注意廣告陷阱
為了賣掉房子,開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述,但對(duì)于這種承諾又不寫(xiě)在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開(kāi)通遙遙無(wú)期等情況,買房人要求有一個(gè)說(shuō)法時(shí),開(kāi)發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)為由,推卸責(zé)任,或以合同約定不清搪塞,消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或代理商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫(xiě)入合同的心理,瞞天過(guò)海。結(jié)果,發(fā)生爭(zhēng)議、對(duì)簿公堂時(shí),法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直,而不完全是廣告。
2、注意銷售陷阱
其一,以小利誘之,在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小規(guī)模、不公開(kāi)地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低,對(duì)那些買房人自然有吸引力。在此過(guò)程中,買房人認(rèn)為自己得到了便宜,開(kāi)發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的,其銷售行為是不合法的,因此,一旦出了問(wèn)題,購(gòu)房者的合法權(quán)益往往無(wú)法受到法律的充分保障。這樣,買房人的投資就充滿了風(fēng)險(xiǎn)。
其二,制造假象,在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢,后者決定了售樓利潤(rùn)的厚薄。開(kāi)發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一,并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手,這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”,另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。
在價(jià)格的制定上,則會(huì)根據(jù)前期所推單元的銷售情況,對(duì)其余單元的定價(jià)進(jìn)行調(diào)整。一般而言,剛開(kāi)始銷售(開(kāi)盤(pán))時(shí),開(kāi)發(fā)商往往一般總會(huì)把價(jià)格定得低一些,以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤(pán)樓層、朝向最差的一間)來(lái)吸引客戶,而一旦有客戶來(lái)購(gòu)房,那個(gè)“最低價(jià)”也就不翼而飛了。在實(shí)踐中我們會(huì)看到,只要銷控和銷售現(xiàn)場(chǎng)布置以及廣告炒作成功,價(jià)格都會(huì)節(jié)節(jié)升高,甚至從開(kāi)盤(pán)時(shí)的三四千元暴漲到收盤(pán)時(shí)的五六千元都不稀奇。
其三,大力營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象,開(kāi)發(fā)商(售樓人員)往往會(huì)找來(lái)一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場(chǎng)做“托兒”,在銷售業(yè)績(jī)示意圖上偽裝得一片紅?紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元?,讓人覺(jué)得樓盤(pán)好賣、銷售興旺,從而引發(fā)客戶的購(gòu)買欲望。
其四,設(shè)置訂金陷阱。我們經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況,一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)房的意向,售樓人員就會(huì)告訴你說(shuō)這個(gè)戶型就只有一套了,如果不交付訂金別人就會(huì)買走,要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說(shuō)沒(méi)有帶夠訂金,售樓人員就會(huì)要求客戶先交五百到一千元的“小訂”,簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū),然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了,售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因?yàn)?,我們看到的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)經(jīng)常會(huì)有這樣的條款:“如果在約定的時(shí)間內(nèi)未能簽約,所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)后,經(jīng)過(guò)再三考慮不想購(gòu)買已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的房子時(shí),考慮到認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定不簽約就不退還訂金,為了避免訂金的損失,就會(huì)簽署自己并不愿意簽的合同,從而給自己帶來(lái)更大的損失。
3、注意“五證”陷阱
一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,必須具備齊全的“五證”、“二書(shū)”。所謂“五證”,是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》也叫建設(shè)工程開(kāi)工證、《商品房銷售預(yù)售許可證》;“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。但在實(shí)踐中,有些開(kāi)發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況,經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件,要么說(shuō)正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù),要么就說(shuō)文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或合同,而客戶一旦交完訂金或購(gòu)房款,再有什么問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便會(huì)即刻變臉,客戶再也見(jiàn)不到售樓人員在推銷房屋時(shí)那充滿春意的笑臉。
4、注意合同陷阱
一般情況下,開(kāi)發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同,合同會(huì)有許多空白的地方,有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的,而有些選擇性填寫(xiě)處可能還空著。這時(shí),購(gòu)房者往往以為該說(shuō)的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。比如,標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的,違約金每日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算,但您一不留神,開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。
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寧子豪律師,現(xiàn)執(zhí)業(yè)于北京德恒(大連)律師事務(wù)所, 擅長(zhǎng)民商事、投融資、土地及房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù),并為大連本地多家中小企業(yè)提供法律顧問(wèn)服務(wù),對(duì)其日常經(jīng)營(yíng)中的合同審核、重大項(xiàng)目法律論證、勞動(dòng)爭(zhēng)議解決等法律事務(wù)提供幫助。 此外,針對(duì)日常生產(chǎn)生活中可能面臨的各類合同、侵權(quán)、勞動(dòng)、工傷、交通事故、人身?yè)p害賠償、婚姻家庭、財(cái)產(chǎn)繼承、拆遷補(bǔ)償、房產(chǎn)糾紛,也有著豐富的執(zhí)業(yè)處理經(jīng)驗(yàn)。
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