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寧波
專屬管轄中不動產糾紛的認定
【案情】
原告**公司(住所地在B區)為購買位于A區內的廠房，作為合同的乙方與作為合同甲方的被告**公司簽訂了工業用房買賣合同。合同第十六條約定了爭議解決方式：“本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的，依法向乙方所在地人民法院起訴。”雙方在合同履行過程中發生糾紛，原告向不動產所在地即A區法院起訴。被告認為本案對管轄進行了約定，應由乙方所在地即B區法院管轄。
【分歧】
一種觀點認為，本案交易標的為位于A區內的工業用房，應為不動產糾紛，屬于專屬管轄范圍，雙方對糾紛解決方式的約定違反了專屬管轄的規定，應為無效，本案應由A區法院管轄。另一種觀點認為，本案交易標的雖為不動產，但案件本質上屬于合同糾紛，應適用合同糾紛管轄的一般規定，尊重當事人對管轄權的約定，應移送乙方所在地即B區法院管轄。
【評析】
筆者同意第二種觀點。
1.專屬管轄中的不動產糾紛僅限于不動產的部分物權糾紛。專屬管轄是對當事人訴權處分的一種限制，是訴訟程序上的強制性規定，不允許當事人通過合意進行變通，所以應從嚴把握，盡可能限定在確有必要的范圍內。根據新民訴法司法解釋，不動產糾紛是指“因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛”。根據“法無禁止即自由”的法治思想，對當事人訴權的限制不應擴張至不動產的債權糾紛。對于雖然與不動產有牽連關系但本質屬于債權糾紛的案件(如購房款糾紛等)不屬于不動產糾紛;同時，對于不動產的物權糾紛，也僅限定在“因權利確認、分割、相鄰關系等引起的”物權糾紛，除此之外的不動產物權糾紛，也不屬于專屬管轄范圍，應該賦予當事人對管轄的選擇權。
2.只有特殊類型的合同糾紛按照不動產糾紛確定管轄。根據新民訴法司法解釋規定，農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。這是法院在具體適用法律過程中對不動產糾紛的一個補充，是考慮到這些特殊類型的涉及不動產的合同糾紛都會涉及當地的土地承包經營政策和房地產宏觀調控政策，由不動產所在地法院專屬管轄，有利于案件的審理和后期的執行，更有利于統一裁判尺度，避免引起群體性糾紛等。對于不屬于這幾種特殊類型的不動產合同糾紛，不應納入專屬管轄范圍。
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