一、不動產(chǎn)糾紛專屬管轄規(guī)則適用沖突及解決

(一)、不動產(chǎn)糾紛專屬管轄規(guī)則適用的理解沖突

自民事訴訟法確定不動產(chǎn)糾紛專屬管轄規(guī)則以來，目前為止對于不動產(chǎn)糾紛的理解尚未形成統(tǒng)一的認(rèn)識。無論是實(shí)務(wù)界還是理論界，對此解說紛紜。

不動產(chǎn)糾紛管轄在我國法院管轄體系中的地位

我國民事訴訟中的管轄，是各級法院之間和同級法院之間受理第一審民事案件的分工和權(quán)限。按照目前的審級制度安排，我國法院系統(tǒng)分為最高人民法院、高級人民法院、中級人民法院以及基層人民法院四級，實(shí)行的是兩審終審制。管轄制度的作用之一，就是確定某個糾紛的具體管轄法院。民事訴訟法將管轄分為級別管轄、地域管轄、移送管轄以及指定管轄四大類，其中，地域管轄又分為一般地域管轄、特殊地域管轄、專屬管轄、共同管轄、選擇管轄和協(xié)議管轄六小類。

專屬管轄往往是基于社會公共利益目的而規(guī)定的，因而不允許當(dāng)事人通過協(xié)議管轄來改變專屬管轄。不動產(chǎn)糾紛主要涉及的是專屬管轄問題。所謂專屬管轄，是法律規(guī)定的某類案件職能由特定法院管轄，其他法院無管轄權(quán)，當(dāng)事人不得以協(xié)議方式變更管轄。協(xié)議管轄主要適用于合同糾紛，它是由當(dāng)事人在法律允許范圍內(nèi)事先約定管轄法院，一旦發(fā)生糾紛即將糾紛提交唯一確定的管轄法院進(jìn)行處理，因而排除了其他法院的管轄權(quán)。因此，專屬管轄是相對于協(xié)議管轄而言的，它是依據(jù)管轄是否由法律強(qiáng)制規(guī)定，不允許當(dāng)事人協(xié)商變更為標(biāo)準(zhǔn)而作的一種分類。

確定不動產(chǎn)糾紛管轄法院的兩種途徑在我國的司法實(shí)踐中，主要存在著兩種不同觀點(diǎn)，即對不動產(chǎn)糾紛的性質(zhì)和類型不加區(qū)分和加以區(qū)分兩種截然不同的方式來處理其管轄問題。

1、不加區(qū)分

該觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)遵從法律條文的字面表述，所有涉及不動產(chǎn)的糾紛不必區(qū)分其性質(zhì)和類型，均由不動產(chǎn)所在地法院管轄，即：不動產(chǎn)糾紛作為一個整體概念，不再做任何細(xì)分，凡是涉及不動產(chǎn)的糾紛一律由不動產(chǎn)所在地的人民法院管轄。該觀點(diǎn)的理由有二：

其一，民事訴訟法第三十四條第(一)項(xiàng)規(guī)定并未對不動產(chǎn)糾紛作出明確規(guī)定，因而只能從字面上進(jìn)行語義解釋，不動產(chǎn)糾紛就是涉及不動產(chǎn)的所有糾紛;

其二，由不動產(chǎn)所在地管轄此類糾紛存在諸多便利，不僅方便管轄法院對不動產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查、勘驗(yàn)，及時(shí)查明案件，還有助于案件最終得到順利執(zhí)行。

2、加以區(qū)分

該觀點(diǎn)則認(rèn)為，并非所有不動產(chǎn)糾紛均為專屬管轄，應(yīng)以立法者確立專屬管轄制度的意圖為出發(fā)點(diǎn)，與不動產(chǎn)有實(shí)質(zhì)聯(lián)系的糾紛，如土地確權(quán)、房屋質(zhì)量等糾紛才適用專屬管轄;而與不動產(chǎn)僅有表面牽連關(guān)系的糾紛，如房屋買賣、房屋租賃等糾紛就沒有專屬管轄的必要。但是，該觀點(diǎn)的主張者對何為與不動產(chǎn)有實(shí)質(zhì)聯(lián)系、如何認(rèn)定不動產(chǎn)牽連訴訟，對不動產(chǎn)糾紛還可適用何種管轄規(guī)則等問題均沒有給出明確的答案。實(shí)踐中，持此種觀點(diǎn)的法官只能憑借自身審判經(jīng)驗(yàn)和依靠審判先例來加以判斷。

應(yīng)當(dāng)說，上述兩種處理方式及其觀點(diǎn)都存在一定的合理性，但筆者認(rèn)為第二種觀點(diǎn)更為科學(xué)。因?yàn)榘凑盏谝环N觀點(diǎn)，將不動產(chǎn)糾紛如果不加區(qū)別籠統(tǒng)地界定為凡是涉及不動產(chǎn)的糾紛，不考慮其是屬于合同糾紛還是物權(quán)糾紛，無論在立法還是實(shí)踐中都容易發(fā)生沖突。

比如：專屬管轄的另一項(xiàng)規(guī)定就是遺產(chǎn)繼承糾紛，法律規(guī)定其管轄法院為被繼承人死亡時(shí)住所地或者主要遺產(chǎn)所在地法院，此處的“主要遺產(chǎn)”顯然不僅僅是不動產(chǎn)，而一旦具體個案中的遺產(chǎn)涉及了不動產(chǎn)，那么，是否該適用不動產(chǎn)糾紛專屬管轄的規(guī)定呢?此時(shí)，如果將不動產(chǎn)糾紛擴(kuò)大解釋成凡是涉及不動產(chǎn)的糾紛，顯然會將法官帶入法律適用的尷尬境地。因此，不加甄別地將不動產(chǎn)糾紛理解成凡是涉及不動產(chǎn)的糾紛是一種典型的機(jī)械思維，沒有從立法目的和法律精神出發(fā)，是對不動產(chǎn)專屬管轄制度立法意圖的誤解。

因此，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)當(dāng)從立法原意出發(fā)，對不動產(chǎn)糾紛的性質(zhì)和類型進(jìn)行合理界定，并明確相應(yīng)的管轄規(guī)則，以彌補(bǔ)現(xiàn)行立法的不足，有效解決司法實(shí)踐中的困惑。

(二)、不動產(chǎn)糾紛管轄規(guī)則適用偏差的解決路徑

如何更加合理地解決不動產(chǎn)糾紛專屬管轄的實(shí)踐分歧，是實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人不動產(chǎn)權(quán)益，減少當(dāng)事人訴累和法院管轄之爭的有效路徑。實(shí)踐中，很多不動產(chǎn)糾紛的管轄法院多是依據(jù)不動產(chǎn)所在地來確定的，盡管這種方式能夠有效地解決爭議、提高效率，但難免有“一刀切”的嫌疑。

因?yàn)椋@種方法并沒有準(zhǔn)確把握專屬管轄設(shè)立的立法意圖，而是簡單地、不加區(qū)分地將凡是涉及不動產(chǎn)的糾紛統(tǒng)統(tǒng)推給不動產(chǎn)所在地法院來處理。存在并不一定意味著合理。司法實(shí)踐中多年來一直秉持的這種做法，并不一定就完全符合法律的基本價(jià)值。在法的運(yùn)行環(huán)節(jié)，司法權(quán)的實(shí)際執(zhí)掌者不能夠僅僅按照自己的工作需要和便利任意地解釋法律。因此，迫切要求各地法院統(tǒng)一認(rèn)識，對不動產(chǎn)糾紛概念本身進(jìn)行合理的解釋，正確適用不動產(chǎn)糾紛專屬管轄規(guī)則，還法律以真實(shí)的價(jià)值。

遵循兩便原則，確保當(dāng)事人充分選擇權(quán)。

對不動產(chǎn)糾紛的管轄法院，應(yīng)當(dāng)遵循方便當(dāng)事人尤其是原告方參與訴訟的原則。因?yàn)樵诤芏喟讣校姘覆粍赢a(chǎn)大多是商品房，在現(xiàn)階段商品房價(jià)格居高不下，商品房買賣十分活躍的情形下，還存在著一定程度的賣方市場。個體的買受人常常作為較為弱勢的一方，其締約能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，難以與實(shí)力雄厚的賣方房地產(chǎn)開發(fā)商分庭抗禮。

因此，在司法實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)賦予處于相對弱勢的一方當(dāng)事人以選擇的權(quán)利，使他們能夠選擇向哪個法院起訴，確保其案件得到公正、及時(shí)的處理。最高人民法院《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》對“兩便原則”的觀點(diǎn)給予了支持。該批復(fù)內(nèi)容如下：“凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。”這一批復(fù)精神與法律規(guī)定并不矛盾，而且便于受理法院查明案情，從而正確、及時(shí)地審結(jié)案件，對我們今天處理各種不動產(chǎn)糾紛依舊具有指導(dǎo)意義。

把握立法目的，區(qū)別涉及不動產(chǎn)的糾紛類型。

準(zhǔn)確理解不動產(chǎn)糾紛的概念，是合理劃分不動產(chǎn)糾紛類型的前提。我國民事訴訟理論界對不動產(chǎn)糾紛的理解主要有四種觀點(diǎn)：

一是不動產(chǎn)糾紛就是涉及不動產(chǎn)的所有糾紛;

二是因不動產(chǎn)提起的訴訟，包括涉及不動產(chǎn)的所有權(quán)確認(rèn)、買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、互易、贈與、征用拆遷、侵權(quán)損害等方面的訴訟;

三是因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，主要是因不動產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、相鄰權(quán)發(fā)生糾紛而引起的訴訟，以及相鄰不動產(chǎn)之間因地界不清發(fā)生爭議而引起的訴訟等;

四是法律上規(guī)定的不動產(chǎn)糾紛應(yīng)當(dāng)是指涉及不動產(chǎn)所有權(quán)的糾紛，而不應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大解釋為與不動產(chǎn)有任何聯(lián)系的糾紛，比如關(guān)于不動產(chǎn)的租賃合同糾紛，對不動產(chǎn)的侵權(quán)糾紛等，都不應(yīng)當(dāng)屬于專屬管轄意義上的不動產(chǎn)糾紛。

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