在二手房交易過(guò)程中,產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記不是二手房買賣合同的生效要件,原因如下:
(1)二手房買賣合同作為債權(quán)合同,屬諾成性合同,而產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。
買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同,二手房買賣合同作為買賣合同的一種,同樣具有雙務(wù)、有償、諾成的性質(zhì)。按照民法理論,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同,該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益則有效成立,應(yīng)受法律保護(hù)。因此,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過(guò)戶登記也是合同的履行行為。既然過(guò)戶登記是合同的履行行為,則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷,這是合同法的基本原則。
(2)登記過(guò)戶行為就是對(duì)二手房買賣合同的效力的肯定。
登記行為的發(fā)生,是以雙方當(dāng)事人簽訂的二手房買賣合同有效為前提,即買受人基于有效的二手房買賣合同才獲得請(qǐng)求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利,出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。若登記前,二手房買賣合同無(wú)效或不成立,則登記本身就成為無(wú)源之水、無(wú)本之木了。
(3)登記的公示作用不能決定合同的效力。
房屋進(jìn)行統(tǒng)一登記過(guò)戶,體現(xiàn)了國(guó)家為社會(huì)利益而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由,倘若把登記作為合同生效的要件,則勢(shì)必使登記審查變成對(duì)雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn),這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門的職權(quán)。
(4)將登記作為二手房買賣合同的生效要件,在實(shí)踐中將會(huì)遇到一些無(wú)法解決的問(wèn)題。
由于二手房買賣合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前尚未成立和生效,導(dǎo)致出賣人基于自身利益而一房多賣,或者待房?jī)r(jià)上漲,故意不協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,而不承擔(dān)違約責(zé)任,致使合同形同虛設(shè),這將不利于對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)方利益的保護(hù),也難以適用于所有權(quán)保留的分期付款二手房買賣合同和商品房預(yù)售合同。
該內(nèi)容對(duì)我有幫助 贊一個(gè)
驗(yàn)證手機(jī)號(hào)
我已閱讀并同意《用戶服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會(huì)嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請(qǐng)放心輸入
為保證隱私安全,請(qǐng)輸入手機(jī)號(hào)碼驗(yàn)證身份。驗(yàn)證后咨詢會(huì)派發(fā)給律師。
房屋出租合同解除的情況
2020-12-03中辦國(guó)辦印發(fā)《生態(tài)環(huán)境損害賠償制度改革方案》
2020-12-21仲裁委員會(huì)的待遇如何
2021-02-01執(zhí)行董事必須是股東嗎
2021-02-01侵犯著作權(quán)的行為的認(rèn)定
2021-03-08單方進(jìn)行傷殘鑒定法律承認(rèn)嗎
2021-01-12共同債務(wù)人和連帶債務(wù)人的區(qū)別
2021-03-05什么是探望權(quán),探望權(quán)糾紛如何處理,怎么執(zhí)行
2021-01-22用人單位符合法律、法規(guī)規(guī)定的主體資格是勞動(dòng)關(guān)系成立的前提條件
2021-02-05純勞務(wù)分包給個(gè)人是否合法
2020-12-05又一座僅供瞻仰的神龕——對(duì)《勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解仲裁法》的解讀
2020-11-20臨時(shí)工發(fā)生工傷可以進(jìn)行工傷認(rèn)定嗎
2020-11-29飛機(jī)延誤找誰(shuí)賠償
2021-02-10被保險(xiǎn)人酒后駕車保險(xiǎn)公司是否免責(zé)
2021-01-18游客死于“高原反應(yīng)”保險(xiǎn)拒賠
2020-12-21保險(xiǎn)公司欺詐銷售如何維權(quán)
2021-01-01如何認(rèn)定保險(xiǎn)責(zé)任
2020-12-09土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)包括哪些
2020-12-31土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)是什么
2020-12-30有關(guān)拆遷委托協(xié)議書樣本是怎樣的
2020-11-24