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寧波
商品房買賣合同的效力及無效合同的處理
來源:
律霸小編整理
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2025-07-07
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135人看過
房地產合同是眾多合同中性質較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，《合同法》的規定，還應當到有關土地管理部門、房產管理部門辦理相關批準、登記手續，這樣合同才能產生法律效力。 二、無效商品房買賣合同的處理 《合同法》第56條規定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價被償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。” 無效的房地產合同也應按上述規定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是：(一)返還財產或折價賠償；(二)賠償損失。對于非過錯方也需承擔一定的法律后果，但在具體處理上，應遵循以下原則。 (一)公平原則 房地產開發經營活動是一種民事活動，《民法通則》第4條規定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對無效房地產合同的處理中，也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而導致租賃合同無效時，租賃關系無效，承租方應將房屋交還出租方，并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節，承租方既便沒有過錯，但其確實也使用了出租方的房屋，屬實際受益人，應考慮讓無過錯的承租方支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理(租金的確定可通過估價部門進行評估)。 (二)避免累訟原則 房地產合同糾紛案件中往往存在多種法律關系，對一種法律關系認定無效后，會影響到其他的法律關系，因此，在無效房地產合同的處理上可以考慮盡可能全面協調，減少訴訟程序。比如在確權案件中同時存在房屋抵押關系和房屋買賣關系，如果認定買賣關系有效，抵押關系無效，這種處理若不存在返還房屋或賠償損失的問題，應責令有關當事人中止他項權利登記備案，以保證買賣關系的確認。
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