農(nóng)村房屋賣給城市居民簽訂的合同是否有效
農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。依據(jù)如下:
(一)合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。
最高人民法院在對(duì)《合同法》做出的司法解釋里表達(dá)的觀點(diǎn)是:只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無(wú)效的。(注:法律,是全國(guó)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)制定的規(guī)范性文件;行政法規(guī),是國(guó)務(wù)院制定的規(guī)范性文件。)
但至今沒(méi)有任何一條法律或行政法規(guī),禁止農(nóng)村房屋的買賣,也從來(lái)沒(méi)有哪一條法律或行政法規(guī),對(duì)農(nóng)村房屋買賣做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章,在認(rèn)定買賣行為是否有效上,法院也不會(huì)適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章,而認(rèn)定買賣行為無(wú)效。
(二)土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán),不得用于非農(nóng)建設(shè),其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量,保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng),而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地,其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少,故該條不適用于宅基地,作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅,出售給城市居民的房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù),也違反立法本意。
(三)從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看,限制農(nóng)民買賣房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù),而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。
眾所周知,所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中,最核心的權(quán)能是處分權(quán),處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制,這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面,合同法的基本精神是合同自由,合同自由包括合同訂立的自由,合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由,限制農(nóng)民向城市居民出賣住房,也與合同自由的基本精神相悖。
(四)《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》原則上賦予了農(nóng)民處分自己房屋的權(quán)利。
我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神,該法第32條規(guī)定:“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神,充分尊重農(nóng)民的自主性,相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn),是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn),農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。
農(nóng)村房屋能不能賣
農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民,而購(gòu)買方存在兩種情況:
(一)集體組織內(nèi)部成員購(gòu)買,集體組織內(nèi)部成員有三種具體情況:
1、本身已有宅基地,且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定,對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的村民,再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。
2、已有宅基地,但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。盡管已有一處宅基地,但如無(wú)法定理由,也很難再申請(qǐng)到第二處宅基地。
3、已在集體組織落戶,但尚沒(méi)有被分到宅基地。申請(qǐng)宅基地必須經(jīng)過(guò)法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此,即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間,也將難以進(jìn)行。售房者首先要審查購(gòu)房者的具體情況,這無(wú)疑是不現(xiàn)實(shí)的。
(二)集體組織以外的成員。如果是村民集體組織外部成員申請(qǐng)宅基地建房,條件將更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為,購(gòu)房者的資格待定,村民出售房屋將難上加難。
通過(guò)前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定,不難看出,國(guó)家對(duì)宅基地申請(qǐng)是嚴(yán)格控制的,而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請(qǐng)到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋,但關(guān)系到在出售房屋問(wèn)題上發(fā)生爭(zhēng)議如何認(rèn)定。看待這一問(wèn)題,究其實(shí)質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì),以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。
綜合上述,小編整理有關(guān)農(nóng)村房屋的相關(guān)內(nèi)容。由此可見(jiàn),農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。能否買賣農(nóng)村房屋,由于購(gòu)買主體包括集體組織內(nèi)部成員和集體組織以外的成員,因此都是十分復(fù)雜。如果您有這方面更多問(wèn)題,律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。
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