農(nóng)村房屋賣給城市居民簽訂的合同是否有效
農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。依據(jù)如下:
(一)合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規(guī)。
最高人民法院在對《合同法》做出的司法解釋里表達的觀點是:只有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同才是無效的。(注:法律,是全國人民代表大會或其常務委員會制定的規(guī)范性文件;行政法規(guī),是國務院制定的規(guī)范性文件。)
但至今沒有任何一條法律或行政法規(guī),禁止農(nóng)村房屋的買賣,也從來沒有哪一條法律或行政法規(guī),對農(nóng)村房屋買賣做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章,在認定買賣行為是否有效上,法院也不會適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章,而認定買賣行為無效。
(二)土地管理法規(guī)定的土地的使用權,不得用于非農(nóng)建設,其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量,保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應,而宅基地本來就是建設用地,其主體變更不會導致農(nóng)業(yè)用地的減少,故該條不適用于宅基地,作為認定農(nóng)村的住宅,出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù),也違反立法本意。
(三)從法律保護所有權的基本精神來看,限制農(nóng)民買賣房屋并非是對農(nóng)民利益的維護,而是對農(nóng)民權利的侵犯。
眾所周知,所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中,最核心的權能是處分權,處分權是所有權的標志。如果將農(nóng)村房屋的處分權予以限制,這與我國保護農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面,合同法的基本精神是合同自由,合同自由包括合同訂立的自由,合同內(nèi)容的自由以及合同對象的自由,限制農(nóng)民向城市居民出賣住房,也與合同自由的基本精神相悖。
(四)《農(nóng)村承包經(jīng)營法》原則上賦予了農(nóng)民處分自己房屋的權利。
我國新通過的《農(nóng)村承包經(jīng)營法》也體現(xiàn)了相同的精神,該法第32條規(guī)定:“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權的權利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神,充分尊重農(nóng)民的自主性,相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產(chǎn),是立法精神的巨大進步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn),農(nóng)村宅基地也應做相同理解。
農(nóng)村房屋能不能賣
農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民,而購買方存在兩種情況:
(一)集體組織內(nèi)部成員購買,集體組織內(nèi)部成員有三種具體情況:
1、本身已有宅基地,且符合國家規(guī)定的宅基地標準。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定,對已有宅基地且符合國家標準的村民,再申請宅基地是不可能得到批準的。
2、已有宅基地,但尚未達到國家規(guī)定的標準。盡管已有一處宅基地,但如無法定理由,也很難再申請到第二處宅基地。
3、已在集體組織落戶,但尚沒有被分到宅基地。申請宅基地必須經(jīng)過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此,即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間,也將難以進行。售房者首先要審查購房者的具體情況,這無疑是不現(xiàn)實的。
(二)集體組織以外的成員。如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房,條件將更為嚴格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為,購房者的資格待定,村民出售房屋將難上加難。
通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定,不難看出,國家對宅基地申請是嚴格控制的,而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋,但關系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認定。看待這一問題,究其實質(zhì)是如何認定宅基地的權利性質(zhì),以及宅基地上的權利與地上建筑物的權利關系。
綜合上述,小編整理有關農(nóng)村房屋的相關內(nèi)容。由此可見,農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。能否買賣農(nóng)村房屋,由于購買主體包括集體組織內(nèi)部成員和集體組織以外的成員,因此都是十分復雜。如果您有這方面更多問題,律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務。
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