房屋租賃合同審查怎么進行

(一)審查房屋的坐落地點、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況

(1)必須寫明租賃房屋的確切位置

房產(chǎn)證上記載的房屋地址應在租賃合同中詳細列明(注意筆誤);對于未竣工的房產(chǎn)，一般需查看當?shù)氐孛瘑T會頒發(fā)的門牌號碼登記證明書，確認門牌號碼;對于租賃辦公樓作為注冊地址使用的，尤其要注意實際樓層和合同記載的樓層是否一致，以免因此形成注冊障礙。

房產(chǎn)位置以及共用的通道、樓梯、附屬設(shè)施等，同樣建議在附件的房產(chǎn)平面圖中予以明示，便于日后相鄰關(guān)系的處理。

(2)租賃面積的計算方法(使用面積還是建筑面積)

租賃建筑面積必須明確，這通常為物業(yè)費等的計算基數(shù)。

對于出租物業(yè)已有房地產(chǎn)權(quán)證或業(yè)經(jīng)法定機構(gòu)出具測量報告的(常見于房屋、寫字樓、廠房、商鋪的整體租賃)，合同雙方最好將房地產(chǎn)權(quán)證或測量報告上所記載的建筑面積約定為租賃面積，并將房地產(chǎn)權(quán)證或測量報告作為合同附件;對于出租物業(yè)未有房地產(chǎn)權(quán)證或未經(jīng)法定機構(gòu)出具測量報告的(常見于商場、寫字樓的部分租賃)，合同雙方最好共同聘請一家中介測量機構(gòu)對租賃面積進行測量，并共同派代表參與測量的過程。在測量結(jié)束后，合同雙方代表應就測量結(jié)果進行確認，并將測量報告、測量圖表等作為合同附件。

當然雙方也可參照商品房買賣合同司法解釋的規(guī)定在租賃合同中明確租賃誤差的處理方式。

(3)房屋結(jié)構(gòu)及用途/使用性質(zhì)

除查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致外，還需明確房屋的具體用途，除了大類的住宅、辦公、工商業(yè)、倉庫等類用途，建議明確具體用途，因為公安、消防、環(huán)保、城管等對某些生產(chǎn)、經(jīng)營活動有一些特殊的要求等等，出租方有義務(wù)保證承租方能按該用途使用房屋，否則需要向承租方承擔違約責任。

(4)房屋交付時的裝修狀況及附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況最好以制作附件的形成加以明確，對附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)，租賃期滿交還時的具體要求等均應明確。如果出租人是否同意承租人對房屋進行裝修或改造，那么盡量明確裝修或改造的條件及裝修或改造的標準，并應明確租賃期滿時或者合同提前解除時如何處理。

實踐中，爭議發(fā)生時，裝修損失的賠償或補償往往是爭議焦點，如有只依賴于合同雙方的舉證及或者需發(fā)生新的鑒定評估費用等等，費時又費力。因此，建議在租賃合同中明確約定裝修損失的計算標準，裝修損失=裝修原值÷租賃期限總月份×剩余租期(不足一個月按1個月計)。

(二)租賃期限

1、租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。建議承租人根據(jù)自身需求及租賃房產(chǎn)的具體情況、周邊環(huán)境等合理約定租賃期限，并在合同中明確承租人在合同期滿后的優(yōu)先承租權(quán)。

原租賃期限不足20年的，比如，約定了8年，履行6年后，如果承租方根據(jù)商業(yè)判斷認為需要延長租賃期限的，可與出租方以補充協(xié)議形式延長租賃期限至20年;或者與出租方協(xié)商終止原租賃合同而重新簽署新的租賃合同，這種情況下承租方實際使用的期限最長可至26年。

2、租賃合同期限一般要等于或大于租賃期限，一般可約定一定的免租裝修期。

對于免租期限開始日，如果屋處于適租狀態(tài)，可以約定為房屋實際交付日，而非租賃合同生效日(因為通常都是合同生效后再交付);如果是新建房產(chǎn)，房屋交付后可能還不能即刻進場裝修的，那么，建議約定實際進場日(滿足雙方約定的進場條件后進場)。同時，建議明確非因承租方原因而導致裝修受阻的，免租裝修期及租賃期限相應順延。

3、屬于轉(zhuǎn)租的情形的，需要出租人提供其與房屋所有權(quán)人簽署的租賃合同原件，確保轉(zhuǎn)租期限不超過原租賃合同約定的期限。

(三)房屋交付

房屋交付是核心條款，不僅涉及實際交付的時間、租賃期限的起算，還涉及交付物品的維修、出租物業(yè)的返還、保證金和各項押金的返還等問題。

1、交付時間

除了明確約定交付日期外，對于涉及語言描述或前置或后續(xù)限制的交付時間，表述需要通俗易懂，前后約定一致，警惕交付陷阱。比如：一些租賃合同中，合同前半部分表面上約定了一個具體的交付時間，但同時又在合同后半部分的其他條款中做了其他約定導致該日期具有極大的彈性，從而即使出租方延期交房，其仍有回旋余地而非直接承擔違約責任。舉例來說：租賃期限部分約定2014年9月30日交房，但在交付部分約定進場時間如有變動，出租方另行發(fā)函通知;違約責任部分則約定出租方未按發(fā)函時間交房，則承擔違約責任，這就屬于陷阱型的約定;再如，對于一些新建房產(chǎn)，如果約定房屋竣工后30天內(nèi)交付，但沒有對竣工時間做出明確的約定等。

如果出租方過于強勢，承租方在交付時間條款不占優(yōu)勢的情況下，則建議在保證交付時間很明確的前提下，加強出租方延期交房違約責任。

2、交付條件

一般的辦公及居住用房，出租方需保證大廈的電梯、消防保安系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、自來水系統(tǒng)、泵房等應處于正常運行狀態(tài)。如有損壞，出租方須在約定的期限內(nèi)積極通知和督促物業(yè)管理處維修完畢。

對于承租房屋用于商業(yè)經(jīng)營時，建議關(guān)注如下事項：

樓板承重及樓層結(jié)構(gòu)，考慮是否需要樓板加固，如需，設(shè)計及施工由誰負責以及費用如何承擔需明確約定;

供電及配電，承租方應根據(jù)實際使用需求判斷要使用的是動力電還是照明電，電纜規(guī)格，電纜如何敷設(shè)，開關(guān)如何安裝，由此所涉施工費用的承擔等等，

供水、排水、排煙、排風、及排污問題，如有特殊要求，建議詳細約定;

空調(diào)：非中央空調(diào)的，建議就空調(diào)外機尺寸，安裝位置、個數(shù)及由誰負責具體施工等;

電話、垃圾處理及洗手間、施工協(xié)助義務(wù)等。

3、交付手續(xù)

交付條件滿足后，合同雙方簽署《交付確認書》并同時交付房產(chǎn)鑰匙，以作為出租物業(yè)實際交付日期的確認，也可作為出租人交付物品、承租人支付保證金和各項押金的確認。同時，后續(xù)免租期、進場日期、租賃期限、租金支付等與承租方支出相關(guān)的時間一般都以此時間點推算或確認的，因此，簽署交房確認書非常重要。交房確認書需明確附屬設(shè)施設(shè)備及其數(shù)量、規(guī)格、品牌等(貴重物品建議明確購入價及折舊比例)，鑰匙數(shù)量，交房日期等內(nèi)容，并由雙方簽字蓋章。

4、違約責任

延期交房的，可約定違約金計算比例或者直接約定一個具體的金額。出租方強勢的情況下，可能需約定一個寬限期(在此期間內(nèi)，出租方不需支付違約金)，承租方需考慮寬限期長短的合理性。延期交房超過一定期限(如果兩個月)，承租人可解除合同并要求出租方賠償實際損失。

(四)租金及支付方式、期限

1、租金是否包含水電費、空調(diào)費、物業(yè)管理費等費用;一般不包括在租金內(nèi)，采用據(jù)實結(jié)算的形式，如果是分攤的，需明確分攤的上限;

支付方式可以是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式;轉(zhuǎn)賬支付的，明確租金支付賬號，出租方賬號變更，需書面通知承租方。

支付期限有月付、季付、年付等，建議采用月付或季度支付的方式，并明確約定并確定支付的具體日期或最后日期，明確到具體的月份和日期，如遇法定節(jié)假日，可順延至節(jié)假日后支付。

先發(fā)票后付租，出租方違反合同任何約定的，比如不及時履行修繕責任，承租方可暫扣租金而不視為違約。

除此之外，建議明確出租方提供的設(shè)施設(shè)備場地等非因承租方原因不能正常使用以及出租方對其場地進行維修、擴建時租金如何，以及租賃幾年后如果承租方對房屋進行維修維護是是否可以享有免租裝修期。

2、如果承租商鋪的，需關(guān)注周邊鋪面開張率、出租率、空置率、人流量、各種商業(yè)配套等與租金確認密切相關(guān)的事項，如果出現(xiàn)周邊商鋪空置率太高，直接影響租金價格，可以設(shè)置附條件的租金調(diào)整條款;商場的促銷活動利用場地不得損害或影響承租房屋的使用以及店鋪的經(jīng)營。商場公共部位的維護(電梯、廁所、車位)、物業(yè)管理的質(zhì)量(保安、衛(wèi)生、客服、后勤)，作為商場的承諾義務(wù)之一。

3、關(guān)注租金價格的公允性，即與其他商戶之間的租金價格不得有過高懸殊，否則有權(quán)要求調(diào)整租金。長期租賃合同，需考慮租金的調(diào)整。

4、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理

租賃合同解除后，承租人結(jié)清租金、物業(yè)管理費和其他應付費用后，出租人原則上就應將保證金退還給承租人，但特殊情況下也可增加一些附件條件，比如，承租人以出租物業(yè)地址作為新設(shè)公司或分支機構(gòu)的注冊地址的，一旦租賃合同解除或終止，承租人必定要尋找新的辦公場所，并辦理的工商變更登記手續(xù)。那么，合同雙方就可以公平、合理地約定：將承租人完成不再以出租物業(yè)為注冊地址的變更登記手續(xù)作為保證金的退還條件。

(五)維修保養(yǎng)

要確保維修保證責任約定明確，防止維修保養(yǎng)約定不明導致維修拖沓或者出租方借維修維護之名影響承租人正常使用。

比如，如嚴重影響承租方正常使用的故障，出租方應在承租方發(fā)出緊急報修通知后四(4)小時內(nèi)前來維修;如為一般報修，出租方應在承租方發(fā)出報修通知后三(3)日內(nèi)前來維修。如出租方未在上述時間內(nèi)進行處理，承租方有權(quán)自行或委托第三人進行維修，相應維修費用和款項由出租方承擔，并由承租方從應支付給出租方的租金中扣除。

(六)合同的變更、解除及終止

1、禁止租賃合同的中途擅自解除作為合同的一項原則，在市場價格與合同價格不嚴重偏離的情況下，雙方應當盡最大程度維護合同的穩(wěn)定性。

2、雙方應對提前解除的條件和程序進行明確約定，比如，在租賃期限內(nèi)，原則上雙方均不得要求提前解除本合同。

3、承租人可以多列舉對方違約的一些事由，做到承租方能夠合法解除合同而又不需支付違約金;而盡量避免自己違約導致出租人提前解除合同(主要為延遲支付租金)

4、在租賃期限屆滿或租賃合同提前終止后，承租人除了結(jié)清租金、物業(yè)管理費及其他費用，以及配合出租人重新招租以外之外，盡量按時歸還(包括清空)房屋。建議關(guān)注萬一不能及時清空房屋時承租方的違約責任，確保其合理性。

(七)租賃雙方保證和承諾

出租方承諾內(nèi)容包括，房屋不存在禁止出租或其他影響承租人實際使用房屋的情形，租賃期間發(fā)生爭議，盡量協(xié)商解決，不得以任何理由斷水斷電等，否則應賠償因此給承租方造成的實際損失;協(xié)助辦理承租方經(jīng)營相關(guān)報批手續(xù);出租方裝修、擴建應提前通知并確保最大限度的減少對承租人的影響，給承租人造成損失的，應給予賠償?shù)鹊取?/p>

對于出租人要承租人做出的保證和承諾，承租人要結(jié)合自身實際情況審慎判斷，確保保證內(nèi)容的可行性。

(八)轉(zhuǎn)租及承租權(quán)自動轉(zhuǎn)移

對是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件進行明確約定，承租人向其關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)租則不受限制，承租方只需書面通知出租方，承租權(quán)即可自動轉(zhuǎn)移當然，新公司應書面向出租方出具確認函，確認合約中所有約定同樣對新公司有效。如有關(guān)主管機關(guān)需要或新公司要求，出租方承諾將按相同約定及同等條件，按剩余的租期與新公司重新簽訂合約，并辦理相關(guān)的租賃備案登記手續(xù)。如出租方違反約定，視為違約。

(九)違約責任

除了合同其他部分已經(jīng)明確約定的違約責任，如延期交房的責任等，此處可增加一個兜底性的約定，作為對之前合同中未明確約定但可能出現(xiàn)違約的情況的補充，確保任何情況下一方違約均有相應的違約責任可以約束。

對于租賃期限內(nèi)一方擅自解除合同，對方如何追究違約責任建議模糊化處理，避免出租人可以視違約成本而肆意違約。如一方擅自解除合同，應當先行協(xié)商賠償事宜，協(xié)商不成則向通過訴訟或仲裁方式解決爭議，決定是繼續(xù)履行還是賠償損失，為承租方爭取時間。

(十)其他建議明確的內(nèi)容

1、爭議解決：確保爭議管轄約定明確有效，選擇訴訟的，不違反級別管轄、專屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，明確仲裁委員會的名稱。

2、租賃備案：辦理租賃備案及備案費用的負擔主體。

3、保險條款：明確是否投保公眾責任險或第三者責任險責任主體以及險費用負擔主體。

4、通知與送達：對通知的形式、送達的形式、送達的標準作出明確約定，以免訴訟中一方已收到另一方發(fā)出的通知仍然矢口否認。

如果合同解除的，沒有其他情形的，需要退還押金。要是你還有什么不明白的地方，不妨向我們律霸網(wǎng)的律師進行咨詢。