1、 如何確定商品房合同的有效性是無效的。該房地產(chǎn)單獨(dú)出售，合同無效

，因?yàn)榉课萁ㄔ谕恋厣希綄儆谕恋?，因此不可分割。因此，?dāng)房屋所有權(quán)通過出售轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須轉(zhuǎn)讓或隨該房屋一起轉(zhuǎn)讓。出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給不同的買受人，或者只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，買受人可以提出買賣合同無效。如果產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出售房屋的主體必須是房屋的所有人。如果非所有人出售他人的房屋，其買賣行為通常無效。

房屋產(chǎn)權(quán)由多人共享，只有在共同所有人同意的情況下才能出售。出售共有房屋，應(yīng)當(dāng)提交共有人的同意書。如果一些共有人在未經(jīng)其他共有人同意的情況下出售共有房屋，他們的買賣行為通常被視為無效。房屋所有人出售共有房屋時(shí)，共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果房屋所有人在出售房屋時(shí)侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，共有人和承租人可以請(qǐng)求法院宣布房屋買賣無效。非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括以下房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（包括買賣）

① 司法行政機(jī)關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利

；② 依法收回土地使用權(quán)

③ 所有權(quán)爭(zhēng)議

④ 法律、行政法規(guī)禁止的其他情形。買家可以查看的幾種典型情況。開發(fā)商不完善的開發(fā)程序?qū)е潞贤瑹o效

開發(fā)商必須擁有完整的證書才能建造和出售該房屋。如果開發(fā)商證書不完整，則為非法經(jīng)營(yíng)，與買方簽訂的合同為無效合同。由于該合同無效，開發(fā)商應(yīng)退還買方支付的房款。開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的，與買受人簽訂的《商品房預(yù)售合同》視為無效，但開發(fā)商在訴訟前取得《商品房預(yù)售許可證》的，視為有效。延遲交付

根據(jù)司法解釋，如果開發(fā)商未能在開發(fā)商和買方合同約定的交付日期后通知入住，如果開發(fā)商在買方催促后三個(gè)月內(nèi)未能履行，買受人有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求退還定金或支付房?jī)r(jià)利息（雙方另有約定的除外）。此外，還要注意房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。逾期辦理商品房買賣合同房屋權(quán)屬登記或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第三十三條規(guī)定的房屋權(quán)屬登記期限超過一年的，因開發(fā)商原因，買受人無法辦理房屋權(quán)屬登記，買受人要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。未經(jīng)買受人同意，開發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建造該商品房。商品房出售后，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更或者設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)類型、戶型、空間大小、朝向發(fā)生變化的，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，以及合同當(dāng)事人約定的其他影響該商品房質(zhì)量或者使用功能的情形，開發(fā)商應(yīng)在變更確定之日起10天內(nèi)書面通知買方，買方有權(quán)在通知到達(dá)之日起15天內(nèi)書面答復(fù)是否退房。買受人自通知送達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視為已接受規(guī)劃設(shè)計(jì)變更及由此產(chǎn)生的房?jī)r(jià)變動(dòng)。開發(fā)商未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；如果買方退房，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。房屋面積誤差超過法定或約定的誤差率

開發(fā)商交付房屋的建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致。合同約定的，按照約定辦理；如果合同中沒有約定或約定不明確，且面積誤差率的絕對(duì)值超過3%，則支持買受人要求終止合同并退還已支付的購(gòu)房款和利息。房屋質(zhì)量不合格嚴(yán)重影響使用

根據(jù)司法解釋的規(guī)定，有兩起房屋質(zhì)量問題，買受人要求解除合同并賠償損失。一是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，致使房屋主體結(jié)構(gòu)不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核實(shí)不合格；一是房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常的生活使用。房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，開發(fā)商惡意違約和欺詐

開發(fā)商在出售房屋前將售出的房屋抵押給他人，或?qū)⒎课莩鍪劢o買方后將其抵押給他人。買受人發(fā)現(xiàn)后，可以認(rèn)定購(gòu)房合同無效，要求退房。此外，導(dǎo)致購(gòu)房合同無效的常見情況是開發(fā)商未取得預(yù)售許可證；房屋所有權(quán)存在爭(zhēng)議，司法行政機(jī)關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制房屋權(quán)利。這里通常涉及開發(fā)商的惡意違約和欺詐行為。為此，司法解釋規(guī)定了相應(yīng)的懲罰性賠償措施。抵押合同無法辦理的

商品房買賣合同約定買受人以擔(dān)保貸款的形式支付款，因一方當(dāng)事人的原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同的，致使商品房買賣合同無法繼續(xù)履行的，對(duì)方可以要求解除合同，賠償損失。因不可歸責(zé)于雙方的原因致使商品房抵押貸款合同不能訂立，商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，開發(fā)商應(yīng)將收到的購(gòu)房款本金及其利息或押金退還給買家

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