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寧波
專屬管轄權下房地產糾紛的認定
【案件事實】
為了購買位于a區的工廠，原告**公司（住所在B區）與作為甲方的被告**公司簽訂了工業用房買賣合同，合同第16條規定了爭議的解決方式：因履行本合同發生的爭議，由雙方協商解決。協商不成的，依法向乙方所在地人民法院起訴合同履行過程中，雙方發生爭議的，原告應當向房地產所在地人民法院提起訴訟。被告認為，本案的管轄權是雙方同意的，并由乙方所在的B區法院管轄。
[異議]
一種觀點認為，本案的交易對象是位于A區的工業用房，屬于不動產糾紛，屬于專屬管轄權。雙方關于爭議解決的協議違反專屬管轄權的規定，無效。本案應由a區法院管轄。另一種觀點是，盡管本案中的交易標的是房地產，但本案本質上是一場合同糾紛。應適用合同爭議管轄權的一般規定，尊重雙方關于管轄權的協議，并將其移交給乙方所在的B區法院
[評論]
作者同意第二種觀點
1。專屬管轄權下的房地產糾紛僅限于部分房地產糾紛。專屬管轄權是對當事人訴訟權利處分的限制，是訴訟程序中的一項強制性規定。雙方不得通過協議進行修改。因此，應嚴格控制，并盡可能將其限制在必要的范圍內。根據新《民事訴訟法》的司法解釋，房地產糾紛是指“因房地產權利的確認、分割和相鄰關系引起的房地產糾紛”。根據“自由而不受法律禁止”的法治思想，對當事人訴訟權利的限制不應擴大到房地產債權糾紛。涉及房地產但實質上屬于債權糾紛的案件（如購房資金糾紛等），不屬于房地產糾紛；同時，房地產的物權糾紛也僅限于“因權利的確認、分割和相鄰關系引起的”物權糾紛。此外，房地產物權糾紛不屬于專屬管轄權，當事人有權選擇管轄權。只有特殊類型的合同糾紛才受房地產糾紛管轄。根據新《民事訴訟法》司法解釋的規定，農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建筑合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛、，按房地產糾紛處理。這是對法院在房地產糾紛具體法律適用過程中的補充。考慮到這些涉及房地產的特殊類型的合同糾紛將涉及當地的土地承包和管理政策以及房地產宏觀調控政策，這些政策完全由房地產所在地的法院管轄，有利于案件的審理和后期執行，統一審判規模，避免群體糾紛等。不屬于這些特殊類型的房地產合同糾紛不應納入專屬管轄范圍
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