嚴格遵守合同是合同法的一項基本原則。但是，當事人可以依照合同或者法律的規(guī)定享有解除權(quán)，以解除房屋租賃合同關(guān)系中合同的束縛，但當事人根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定約定的除外，在下列情況下，雙方均有權(quán)終止合同：

1承租人有權(quán)終止合同。租賃房屋存在瑕疵（包括物權(quán)瑕疵），致使承租人無法使用的，或者承租人的利益受到嚴重影響的，或者因租賃房屋的損壞而不能在相當長的時間內(nèi)取得使用收入的，或者合同目的不能實現(xiàn)的，承租人可以解除合同。《合同法》第231條規(guī)定：因不可歸責于承租人的原因致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者拒絕支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同《合同法》第233條規(guī)定：“如果租賃物危及承租人的安全或健康，即使承租人在訂立合同時知道租賃物不合格，承租人也可以隨時終止合同。”p>

合同法第233條僅限于財產(chǎn)缺陷，財產(chǎn)缺陷僅限于“危及承租人的安全或健康”的程度。我們認為，對于租賃房屋的瑕疵，無論是物的瑕疵還是權(quán)利的瑕疵，只要符合《合同法》第94條第（4）項的規(guī)定，承租人可以要求解除合同。如果承租人因租賃房屋的缺陷而要求終止合同，則應滿足以下要求：

（1）對承租人使用收入的障礙必須嚴重。但是，如果租賃房屋與承租人有特殊利益關(guān)系，即使障礙不嚴重，也應允許承租人終止合同。但是，如果維修不可能或可能，但與承租人無任何利益關(guān)系，則合同可以在不發(fā)出通知的情況下終止。《合同法》第233條規(guī)定的術(shù)語是“可隨時終止”。但是，需要注意的是，前提是租賃房屋的缺陷已達到“危及承租人（包括共同居住者）的安全或健康”的程度。在這種情況下，即使承租人在簽訂合同時知道租賃房屋存在缺陷，也不影響其合同的終止。這不同于一般的合同終止規(guī)則，其立法理由是絕對保護人的生命和健康。本條相反的解釋是，如果租賃房屋的缺陷不會導致“危及承租人的安全或健康”，并且在訂立合同時承租人已知該缺陷，承租人將不會要求終止合同。出租人終止合同的權(quán)利。包括：

（1）承租人違反約定的方式，或者不按照租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋所得。《合同法》第219條規(guī)定：“承租人未按照約定的方式或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物滅失的，出租人可以解除合同，并要求賠償損失。”p>

（2）承租人遲延支付租金，經(jīng)出租人催促，在催交期限內(nèi)仍不支付租金的。《合同法》第227條規(guī)定：“承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”p> （3）承租人未經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方。《合同法》第224條第2款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”p>

3。雙方均有權(quán)終止合同。非正常房屋租賃合同，雙方可隨時解除合同。《合同法》第232條規(guī)定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，視為無限期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人應當在合理期限前通知承租人。”

實踐中，因房屋租賃合同的終止而引發(fā)的糾紛較多。在處理此類爭議時，應注意：

1如果雙方已達成一致，則以該協(xié)議為準；如果沒有協(xié)議，房屋租賃合同只能根據(jù)法律規(guī)定終止，否則將構(gòu)成違約。合同的終止不是因為符合終止條件而自然發(fā)生的，而是應由有權(quán)終止合同的一方行使。在此，有必要區(qū)分合同終止與有終止條件的合同之間的區(qū)別。前者因達到法定或約定的條件而享有成立權(quán)，其效力是實際行使解散權(quán)所必需的；后者是由于達成了約定的（不可能的法律）條件，當然，合同解除的效果也會發(fā)生。根據(jù)《合同法》第96條，終止合同的權(quán)利應通過通知的方式行使。然而，這并不妨礙通過訴訟行使，因為起訴本身可以被視為通知。我們應該嚴格掌握合同終止的條件。當事人只有在符合約定或者法定條件時，方可解除合同；如果不滿足終止條件，即使發(fā)出終止通知，也不能產(chǎn)生終止合同的法律效力。相反，它構(gòu)成違約