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寧波
非法轉(zhuǎn)租的效力
非法轉(zhuǎn)租的效力對于未經(jīng)原房屋所有人同意的房屋租賃，未轉(zhuǎn)租承租人訂立的轉(zhuǎn)租合同的效力主要有三種觀點：
第一，無效。我國《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”，“如果承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可終止合同”
II。有效性有待確定。《合同法》第51條規(guī)定：“無權(quán)處分他人財產(chǎn)的人，經(jīng)債權(quán)人批準或者無權(quán)處分人訂立合同后，取得處分權(quán)的，合同有效。”。未經(jīng)授權(quán)的處置是一種效果不確定的行為。承租人擅自將占有和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，實際上是非法處分他人財產(chǎn)所有權(quán)的行為，也是未經(jīng)授權(quán)的處分，其效力尚未確定。未經(jīng)授權(quán)的處置，出租人事后確認的，轉(zhuǎn)租合同有效。如果出租人不確認，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)終止。
III.生效。租賃合同是一項承付合同，經(jīng)雙方同意后生效。出租人無權(quán)要求終止轉(zhuǎn)租合同。由于租賃合同與轉(zhuǎn)租合同是兩種不同的法律關(guān)系，基于合同相對性原則，出租人無權(quán)直接要求承租人與分承租人解除轉(zhuǎn)租合同。中國《合同法》第224條沒有規(guī)定，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租無效，只有承租人在原租賃合同中未明確約定轉(zhuǎn)租的情況下轉(zhuǎn)租，出租人才有權(quán)在未經(jīng)其同意的情況下終止原合同，在不損害出租人利益的情況下，根據(jù)合同自由原則和合同相對性原則，承租人與分承租人約定的合同為有效合同。但是，合同的履行必須受到某些限制。出租人可以與承租人終止租賃合同，終止合同的效力直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同的終止。由于分承租人與出租人沒有直接的合同關(guān)系，分承租人無權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)向承租人提出違約請求。但是，如果轉(zhuǎn)租承租人知道或應(yīng)該知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，則其無權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任
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