單方處分共有財產(chǎn)的效力

夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同，將共有財產(chǎn)出售給第三人，另一方應當依照合同法第五十一條的規(guī)定，無權處分他人財產(chǎn)的人，經(jīng)債權人確認或者無權處分人訂立合同，取得處分權的，合同有效?！胺蚱藓唾徺I房屋的第三方是共同被告，他們提起訴訟，確認房屋銷售合同無效。購買房屋的第三方回答說，盡管夫妻中的一方在未經(jīng)許可的情況下處置了夫妻的共同房地產(chǎn)經(jīng)另一方同意，該房屋買賣合同無效，但該房屋買賣合同是一名真正的買方，支付了合理的對價，并按照《物權法》第106條的規(guī)定辦理了產(chǎn)權轉讓登記手續(xù)?！睙o處分權人將不動產(chǎn)、動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權收回；除非法律另有規(guī)定，受讓人在下列情況下取得不動產(chǎn)或動產(chǎn)的所有權：

（I）受讓人在轉讓不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的；法官對此類案件的判決至少有四種理由或方法：

首先，確定夫妻一方擅自處分夫妻共同所有的房地產(chǎn)，不構成處分權。確認房屋買賣合同無效，b但是購買房屋的第三人屬于善意取得，因此第二種判決是確定夫妻一方任意處分夫妻共同所有的財產(chǎn)，構成未經(jīng)授權的處分，并根據(jù)第三條確認房屋買賣合同無效《合同法》第58條“合同無效或解除后，因合同取得的財產(chǎn)應予返還；不可能或者沒有必要退貨的，給予折扣補償。有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應當承擔相應的責任?！皼Q定購買該房屋的第三方應將該房屋返還給夫妻雙方。

第三，承認夫妻一方未經(jīng)許可處置夫妻共同擁有的房地產(chǎn)具有部分效力。

第四，承認丈夫一方未經(jīng)另一方同意，第二方妻子出售夫妻共同擁有的房地產(chǎn)，應符合《銷售合同解釋》第3條的規(guī)定當事人一方以訂立時出賣人對標的物無所有權或者處分權為由，主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人未取得標的物所有權或者處分權，致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者解除合同并要求賠償損失的，人民法院應當予以支持?！案鶕?jù)合同規(guī)定，房屋買賣合同應視為有效。購買房屋的第三方不得轉讓房屋產(chǎn)權，因為另一方夫妻不協(xié)助辦理房產(chǎn)轉讓手續(xù)，并有權要求購買房屋的夫妻要求房屋承擔違約責任或要求終止房屋買賣合同并要求賠償損失。

作為合同法和物權法起草人之一的梁興興教授在其新書《民事解答》中對此類案件的判決理念做出了精辟的回答（人民法院出版社，第一版，2015年1月）。概括如下：

首先，夫妻一方在處理夫妻共同所有的財產(chǎn)時簽訂的合同的有效性不應由《合同法》第51條的上述規(guī)定來判斷。從本條的內(nèi)容不難看出：“無權處分他人財產(chǎn)的人”，即本條適用范圍是指因惡意或錯誤認識而無權處分他人財產(chǎn)的人。所謂“財產(chǎn)”僅指有形財產(chǎn)（動產(chǎn)和不動產(chǎn)），不包括無形財產(chǎn)（債權、知識產(chǎn)權和股權）。所謂“處分”，僅指有償轉讓（出售）和無償轉讓（贈與），不包括設立擔保權和使用權。夫妻出售共同所有的財產(chǎn)時，他們處分自己的共同所有的財產(chǎn)，而不是他人的財產(chǎn)。因此，《合同法》第51條規(guī)定沒有適用的余地。

第二，處分共同所有的財產(chǎn)《物權法》第一百零六條不適用夫妻一方轉讓財產(chǎn)的規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，財產(chǎn)所有人無權處分其占有的財產(chǎn)。如果他將財產(chǎn)轉讓給第三方，受讓人善意取得財產(chǎn)，受讓人將取得該財產(chǎn)依法對財產(chǎn)或其他不動產(chǎn)的所有權?？梢钥闯觯段餀喾ā返谝话倭懔鶙l規(guī)定的適用范圍是無權處分他人財產(chǎn)的合同。夫妻處分共同所有的財產(chǎn)是處分自己的財產(chǎn)，而不是處分自己的財產(chǎn)第三，夫妻共同所有財產(chǎn)處分合同效力的確定不適用第一百零六條規(guī)定的善意取得制度根據(jù)《銷售合同解釋》第三條第一款的規(guī)定，“當事人在訂立合同時，以出賣人對標的物沒有所有權或者處分權為由，聲稱合同無效的，人民法院不予支持。"適用范圍為所有權人處置的財產(chǎn)類型，其處置權暫時受到限制，包括未經(jīng)批準處置國家機關、事業(yè)單位控制的動產(chǎn)、不動產(chǎn)；抵押人未告知抵押權人而轉讓抵押物；抵押物的轉售融資租賃承租人在支付所有租金前出租設備；保留所有權出售的買方在支付價款前賣方轉售標的物；未來的財產(chǎn)銷售合同。如果此類銷售合同的當事人以賣方?jīng)]有所有權或所有權為由要求銷售合同無效買賣合同訂立時，法院不予支持，即買賣合同視為有效。如果夫妻一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的財產(chǎn)，則屬于共有人，而分共有人不同意《銷售合同解釋》第3條第1款的適用范圍不包括取得其他共有人的同意。

必須指出，現(xiàn)行法律關于未經(jīng)授權處置無效合同的法律后果的規(guī)定包括相互返還和賠償?shù)囊?guī)定《合同法》第58條和《物權法》第106條關于善意取得制度的規(guī)定中的損失補償，《物權法》第106條的規(guī)定屬于專門法，而《合同法》第58條的規(guī)定屬于一般法。根據(jù)優(yōu)先適用原則第一百零六條關于善意取得制度的規(guī)定，只有在不構成善意取得的情況下，才適用合同法。第五十八條關于相互關系的規(guī)定當然，善意取得制度的適用必須以買受人第三人的債權為基礎。

第四，夫妻一方簽訂的處分夫妻共有房產(chǎn)合同的效力，應當在年月日確認根據(jù)《婚姻法》第17條第2款的規(guī)定，“夫妻享有平等權利