所謂轉(zhuǎn)租,是指承租人不退出租賃合同關(guān)系,而是將租賃物出租給分承租人使用和收益。
中國(guó)合同法第224條規(guī)定轉(zhuǎn)租:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。”然而,問(wèn)題是承租人未經(jīng)出租人同意將租賃財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租給第三方,與第三方訂立的合同的效力是由于未經(jīng)授權(quán)的處置而產(chǎn)生的具有待定效力的合同還是具有處置權(quán)的有效合同?學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定為效力待定的合同,因?yàn)椤逗贤ā返?24條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人”,承租人只有在征得出租人同意的情況下才有權(quán)處分租賃物,否則無(wú)權(quán)處分。如果出租人不承認(rèn)轉(zhuǎn)租合同的有效性,那么,如果承租人在出租人同意的情況下轉(zhuǎn)租房屋,那么轉(zhuǎn)租合同將是無(wú)效合同,并且從一開(kāi)始就沒(méi)有法律效力,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。房屋轉(zhuǎn)租期間,租賃合同發(fā)生變更,影響轉(zhuǎn)租合同履行的,轉(zhuǎn)租合同相應(yīng)變更;轉(zhuǎn)租期間,租賃合同終止的,轉(zhuǎn)租合同相應(yīng)終止。轉(zhuǎn)租期間,承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同。如果轉(zhuǎn)租人給租賃房屋造成損失,承租人應(yīng)賠償損失,除非出租人和轉(zhuǎn)租方另有約定
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