房地產開發公司（以下簡稱開發公司）將其擁有的一套商品房和住宅抵押給商業銀行（以下簡稱銀行），以滿足貸款需求。此后，該開發公司租用了該商住樓。后來，由于無法償還銀行貸款，開發公司與銀行協商，將商業和住宅樓抵消給銀行，以償還所欠貸款。取得商住樓所有權后，銀行打算自行使用，因此向每位承租人發出書面通知，終止租賃合同。每個承租人都認為租賃合同尚未到期，并拒絕遷出。問題：

1。商業和住宅樓宇抵押后，開發公司租賃這些樓宇是否有效。銀行是否有權終止租賃合同。在這種情況下，如果開發公司將租賃的商業和住宅樓抵押給銀行，會發生什么情況。抵押權的設定不影響抵押人作為抵押物的所有人使用、占有、處置抵押物并從中受益的權利。抵押人出租抵押物，屬于行使抵押物使用權的行為。即使抵押人轉讓抵押財產，根據擔保法的規定，抵押人只需在未經抵押權人同意的情況下，向抵押權人和受讓人履行通知義務。抵押人未履行告知義務轉讓抵押物的，根據《證券法》司法解釋，轉讓不無效，但抵押權人在轉讓后仍可以對抵押物行使抵押權。因此，開發公司將商住樓抵押并出租的行為是有效的。由于抵押權是先設定的，租賃權是后設定的，根據《擔保法》司法解釋的規定，抵押可以解除租賃。銀行轉讓建筑物所有權后，原租賃合同對其不具有約束力，銀行有權終止租賃合同。如果開發公司將租賃的商業和住宅樓抵押給銀行，由于租賃權在之前設定，抵押權在之后設定，根據《擔保法》司法解釋的規定，抵押不違反租賃。本行無權終止租賃合同

本案涉及的法律問題：

抵押與租賃相結合（合同法僅規定了“出售不違反租賃”的原則）。如果抵押權和租賃權同時存在于同一財產上，抵押權的實現是否會對租賃權產生影響取決于抵押權和租賃權的設定和生成順序（I）抵押權優先，租賃權后（租賃權不得與抵押權對抗）。但先設定抵押權后設定租賃權的，在抵押權實現后，租賃合同對抵押財產的受讓人不具有約束力。在這種情況下，如果承租人在抵押權實現后遭受損失，抵押人是否承擔賠償責任？根據相關司法解釋，抵押人在租賃抵押物時未以書面形式告知承租人抵押物已經抵押的，抵押人應當承擔因租賃抵押物給承租人造成損失的賠償責任；如果抵押人以書面形式通知承租人財產已抵押，且抵押的實現給承租人造成損失，承租人應自行承擔。（II）租賃先到，抵押后到（抵押不違反租賃）。根據《擔保法》和相關司法解釋的規定，當租賃權優先于抵押權設定時，抵押權的實現對租賃權沒有影響。換言之，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物受讓人繼續有效。需要注意的是，在實踐中，為了避免因抵押物的實現而無法使用抵押物，一些借款人故意在貸款前將抵押物租賃給他們的親友或其他他們可以控制的人（有時他們可能簽訂虛假的租賃合同），簽訂長期租賃合同。這樣，即使在銀行實現抵押后，抵押人也可以繼續控制和使用抵押物。由于抵押物附有租賃權，在實現時很難改變抵押物的價格或獲得理想的價格，這對貸款人（抵押權人）的利益非常不利。根據誠實信用原則，如果租賃財產抵押，抵押人有義務告知債權人抵押財產附帶租賃權，以便債權人選擇是否接受抵押。否則，給抵押權人造成的損失由抵押人承擔。為進一步明確抵押人違反披露義務的責任，建議貸款人與抵押人簽訂抵押合同時，抵押人應在合同中承諾抵押物無權利瑕疵或附屬于租賃權，并規定抵押人違約時的違約責任和損害賠償